如何区别违约金、定金、订金、诚意金、佣金
　　金世永业律师事务所上海分所 赵建高
(本文已经发表于 名牌时报-上海楼市周刊 )



　　违约金



　　违约金是由当事人约定的或者由法律直接规定的，在违约方不履行合同时,偿付给守约方的一定数额的货币。根据相关的法律法规来看，违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指在一些法规中，明文规定的违约金比例或幅度范围；约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自愿约定的违约金比例或数额。而法学理论界又从违约金的法律后果将违约金分为补偿性违约金和惩罚性违约金二种。支持补偿性违约金的学派认为违约金主要是为了弥补守约方受到的损失。持惩罚性观点的学者认为，违约金主要是为了确保合同的履行，而事先约定的对违约方进行的一种惩罚。



　　但从我国的司法实践来看，二者兼而有之，但主要是一种补偿性的赔偿。如合同法第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”



　　因此我们在签定合同时要对违约金作出明确的约定。尤其是在现在房产市场活跃、涨幅较大时期，购房者最好把违约金约定高一点。这样不仅对上家是一个约束，同时也使自己权益遭受侵害后能得到最大限度的赔偿。



　　定金



　　定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。合同法第一百一十五条规定“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”这就是我们通常说的定金罚则。第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”。《中华人民共和国担保法》第九十条规定，“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”；第九十一条规定，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“



　　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”



　　因此从法律角度看，定金有双重性质。第一，它可作为合同的担保，以保证合同履行。第二，可以起到合同成立的证明作用。定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性。即给付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行合同的，要双倍返还定金。定金作为法定的形式，法律有其具体的要求：



　　1、形式要件，必须签定书面的形式；



　　2、数额的限定，定金的总额不得超过合同标的的20%；



　　此外在选择赔偿时只能在定金和违约金中选其一。



广东省广州市人民政府


广州市人民政府令第6号


　　《广州市城市道路临时占用管理办法》已经１９９９年５月３１日市政府常务会讨论通过，现予发布，自１９９９年７月１日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　林树森
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九九年六月二十四日
　　　　　　　　　　 广州市城市道路临时占用管理办法


第一条 为加强城市道路管理，保障城市道路设施完好和交通畅通，根据国务院《城市道路管理条例》和《广州市市政设施管理条例》及有关规定，制定本办法。
第二条 在本市市区范围内，临时占用机动车道、非机动车道、人行道及其绿化带，人行天桥、人行地下通道、桥梁、立交桥底、公共广场及内街（统称道路）的，适用本办法。
第三条 市市政管理部门负责组织实施本办法，各区市政管理部门依权限负责管理辖区内的道路。
公安、规划、工商、环卫等管理部门，依照各自职能，协同市政管理部门实施本办法。
第四条 单位和个人临时占用道路，必须经市政管理部门和公安交通管理部门批准，由市政管理部门发给《临时占用道路许可证》后，方可占用。
各区市政、公安交通管理部门需要临时占用道路的，必须经市市政管理部门和市公安交通管理部门批准；市市政、公安交通管理部门需要临时占用道路的，必须经市人民政府批准。
因抢修市政、供水、供电、燃气、电信、交通等城市基础设施临时占用道路的，可先行临时占用，但应同时补办审批手续。
第五条 任何单位和个人不得占用道路作为经营性场所。
确需临时占用或封闭道路进行设置灯光夜市、迎春花市等活动的，必须经市市政管理部门和市公安交通、消防管理部门审核后，报市人民政府批准。
第六条 禁止占用下列道路：
（一）市区内主、次干道；
（二）公共（电）汽车站（亭）30米范围内；
（三）医院、学校门前50米范围内；
（四）消防通道及消防设施10米范围内；
（五）人行天桥、人行地下通道。
市政、供水、供电、燃气、电信、交通等城市基础设施的建设、养护、维修工程，经批准后，可不受前款规定限制。
第七条 临时占用城市道路，应当按价格部门核定的收费标准向市政管理部门交纳城市道路占用费。占用费应当全额上缴同级财政部门。
第八条 经批准临时占用道路期限最长不得超过半年，占用道路期满后仍需继续占用的，应重新办理审批手续。
第九条 因城市建设或其他特殊需要，市政管理部门和公安交通管理部门可以变更或取消《临时占用道路许可证》，有关单位和个人应当服从并按时清退场地。
变更或取消《临时占用道路许可证》的，市政管理部门应当退还未到期部分的城市道路占用费。
第十条 经批准临时占用道路的单位和个人，必须遵守下列规定：
（一）按要求在现场悬挂《临时占用道路许可证》；
（二）按批准的时间、位置、面积和用途使用；
（三）施工期间或堆放物品的，应设置明显标志及安全防护设施，并保持道路畅通；
（四）不得建筑有固定基础的永久性、半永久性建（构）筑物；
（五）不得遮挡路灯、交通信号、交通标志；
（六）不得损坏、骑压、占用各类地下管线的井、盖及消防设施，不得堵塞消防通道；
（七）不得骑压、侵占城市绿地和损坏绿化设施及花草、树木。
第十一条 临时占用道路期满后，占用单位和个人应在7日内清理占用场地，经市政管理部门验收合格后恢复通行。损坏道路设施的，应予以赔偿，并由市政管理部门统一组织修复。
第十二条 占用道路设置牌、杆、亭、站的，应当向市政管理部门和公安交通管理部门报送具体设置方案，经批准后，方可设置。
属于交通安全标志、宣传社会公益、社会公德事业的标牌，以及设立电杆、公用电话亭、治安亭、公共汽（电）车站、环卫设施标志牌等，可免交城市道路占用费；但经广告管理部门批准附设商业性广告的，广告设置者应当交纳城市道路占用费。
第十三条 经批准设置牌、杆、亭、站毗邻供水、供电、燃气、电信等城市基础设施的，应当按照国家有关规定，留出安全间距；其中，牌、杆、灯箱等在非机动车道上设置的，应距路面不得低于4．5米；在人行道上设置的，不得横向设置，妨碍行人行走以及消防设施的使用。
第十四条 各区市政管理部门按照本办法的规定批准临时占用道路的，应当每月综合报市市政管理部门备案，并接受市市政管理部门的监督、指导。
第十五条 《临时占用道路审批表》、《临时占用道路许可证》由市市政管理部门统一制作和管理。
第十六条 本办法公布之前，经批准临时占用城市道路的，应在本办法公布之日起两个月内，向市政管理部门和公安交通管理部门申报复核，重新办理审批手续，领取《临时占用道路许可证》。
第十七条 违反本办法的，由市政管理部门或城市综合执法部门按照执法权限依法进行处罚；应由其他行政管理部门处罚的，由相关行政管理部门依法处罚。
第十八条 市政管理部门和其他行政管理部门的工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第十九条 县级市城镇道路临时占用的管理，可参照本办法执行。
第二十条 本办法自1999年7月1日起施行。1985年12月16日本市颁布施行的《广州市关于占用马路人行道的管理暂行规定》同时废止。



1999年6月24日