二手房买卖居间合同存在的法律问题
张生贵
某房地产经纪有限公司向法院起诉张某某，索要十万五千元居间服务费，张某某则辩称要求法院驳回原告的诉讼请求。某认为原告是从事房地产经纪的专业公司，在为张某某提供居间服务时，没有尽到应有的责任，原告提供的房源信息不具备交易法定条件，没有完成交易；房主通过原告已解除了买卖合同，原告主张高达十万八千元的居间费，于法于理于情不通。居间费是否该付？交易的未完成是否影响居间协议的效力？居间人的义务有哪些？这是需要通过本案查清并得出答案的。案件基本事实情况：张某某通过征婚后认识张某，张租住在贵宾大酒店，给张某某打电话说要买房，张某于4月24日在云路分店联系了一套楼房，因未交定金，地产分店没让签合同。后某分店的文某得知情况后，打电话与张某联系，告诉张某说房主程某在华庭的一套房子出让。4月25日文某带张某在某分店签订合同，为避房产交易税，中介为双方拟定两套合同。签合同前文某问带定金没有，张某说没带，又问张带身份证没有，张某说没带，文某回头问张某某，张某某回复说只带了身份证，文某就说那就用陈某的名字签吧，这样三方在文某事先写好的合同上签了名。签名后张某向文某索要产权证，房主及原告的代办人称第二天再让看产权证，4月26日张某某与张某、房主程某还有文某在位于街边银行等待拿产权证，双方商议拿到产权证再付订金，等了一下午，产权证没拿到，订金也就没有打。27至29日张某某查知此房是贷款抵押的房产不能交易。合同写的是甲乙双方委托，拥金收取条款也是双方负担，但中介方只向张某某单方收取，居间合同中关于佣金负担的条款冲突，张某某认为此项未向其明确，是中介后填写。中介未向张某某提到此房是否有共有权人以及共有权人对交易的书面声明，于是张某某找张某要文某的电话，给文某打电话说这房子有问题，要求撤销合同。5月4日房东共有产权人联系到张某某，见面后把事先准备好的解约协议交给张某某，称解除合同，文某说解除合同就没什么事了。现原告起诉索要十万八千元的中介费，张某某觉得中介与张某用婚姻房产做诱，张某某订约有一种掉入陷阱的感觉。《合同法》第五十二条规定了合同无效的条件，《房地产管理法》第四十七条、《担保法》第三十三条、第四十九条、《民法通则》第七十八条、《民法通则若干问题的意见》第89条、《合同法》第四百二十五条、第四百二十七条、第三十九条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于适用合同若干问题的解释二》第六条、第九条、第十条分别规定了合同效力、取得抵押权人同意后方可转让抵押财产的条件、共同共有人出让共有财产未经另一方同意出让无效、居间人必须提供真实可靠的房源信息等规。本案中居间方为张某某提供房源时存在信息不真实的现象，所签合同出现无效情形，中介提供的格式条款中对自己免责的内容，未能采取合理方式提请张某某注意其免除或限制责任的条款，隐瞒出让方不具备转售房屋的条件，加重了张某某的负担和风险，目的在于收取高额中介费，该合同对张某某不能产生法律效力。《城市房地产中介服务管理规定》和北京市行业规定，居间机构不得代理不具备出售条件的房屋，不得以合理避税和减轻交易为借口诱当事人签订阴阳合同，加速促成交易。殊不知一旦出现纠纷，就会发现中介强词夺理，偷税漏税的行为一旦被查处，经纪机构会立即推卸责任，纳税人还会按偷漏税受到税务部门的处罚甚至刑事责任。北京市住房城乡建设委员会曾多次警示中介机构，不得为委托人订立黑白合同，阴阳合同存在以合法的形式掩违法目的，涉及违法无效，因此张某某对中介方为得到佣金收入而促成交易双方签订阴阳合同的行为提请法庭按无效处理。依据中介行业规范，居间人负有审核与订约有直接影响的重大事项的义务，如果对事关订约决策的事项没有向委托如实报告，如果不明示收费标准及交易中止时的处理比例，有违背行业规范之嫌，有损消费者合法权益。中介机构对未尽事宜应承担的责任也没有写到合同里，此举不符合行业规范。中介方通过自制格式合同条款或在补充协议中增加条款等方式对合同示范文本内容进行不合理的删改，不等消费者认真阅读各项条款便要当事人签字，导致交易当事人仓促中入公司事先设置的收费阱中。市建委《关于规范房地产经纪机构经营场所信息公示的通知》《关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》《经纪人管理办法》《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》《人事部建设部关于印发〈房地产经纪人员职业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪人执业资格考试实施办法〉的通知》规定，中介不得将交易资金存入本单位账户。律师点评：居间人在交易中所起的中介作用看，居间人一般具有相应的知识和能力及从业条件，委托人正是由于自身精力不足，才委托居间人从事居间活动，对居间人提供的信息存在很大程度的依赖，因此，如果不对居间人提供信息的范围和程度作一基本限制，极易损害委托人的利益。因此依据诚信原则，居间人虽不负积极调查义务，但就应当根据不同行业居间活动的特点，将对订约有直接影响的重大事项如实报告委托人，对无订约能力的相对人，不得为其充当媒介，案中居间人作为具有专业资质的中介服务机构，应当意识到房屋权属抵押权人、共有权人对出让的意见，是订立二手房转让合同的重要事项，也是居间人应当知道并有能力准确掌握的信息，因此居间人在为委托人提供房源信息时，应当提供权属证明，并将查验后的准确信息如实报告委托人，并不得诱使交易双方订立黑白阴阳合同。居间人违反如实报告义务的情形：包括应报而不报、过失错误报告和隐瞒、虚假报告，本案居间方出于过失没有准确掌握信息，应属于过失报告。居间合同是双务有偿性，要求居间人应忠实尽力地促成合同成立，违背委托人的真实意愿且损害其利益，要么无效要么撤销，委托人的合同目的并未实现。因此，依据《合同法》第四百二十五条第二款规定，无论哪种情形的不实报告，只要足以损及委托人利益，居间人均不得请求支付报酬。虽然合同法四百二十五条未对过失错误居间的法律责任作出规定，但依据《合同法》总则关于违约责任的一般规定，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因此，原告应对其未妥当履行如实报告义务的违约行为承担责任，被告也有权要求减免中介费。法律检索：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。第四百二十七条 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
西宁市城市市容和环境卫生管理行政处罚实施办法
青海省西宁市人民政府
西宁市城市市容和环境卫生管理行政处罚实施办法
西宁市人民政府令第53号
《西宁市城市市容和环境卫生管理行政处罚实施办法》已经西宁市人民 政府第１次常务会议于２００２年４月１２日审议通过，现予公布，自２００２年５月１０ 日起施行。
市 长 王小青
二○○二年四月十二日
西宁市城市市容和环境卫生管理行政处罚实施办法
第一条 为了加强城市市容和环境卫生管理，规范市容环境卫生行政执法行为，根据《中华人民共和国行政处罚法》、《西宁市城市市容和环境卫生管理条例》等法律、法规的规定，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内对违反城市市容和环境卫生管理有关规定实施行政处罚的，适用本办法。
第三条 西宁市市容环境卫生管理行政机关主管本市市容和环境卫生的监督管理工作。
区、县市容环境卫生行政主管部门负责本行政区域内市容和环境卫生的监督管理工作。
第四条 市、区、县建设、规划、环保、房产、土地、园林、公安、工商、交通、卫生等行政主管部门按各自的职责做好市容和环境卫生管理工作。
第五条 依照本办法，对违反市容和环境卫生管理行为的当事人在法定处罚限度内实行从重处罚。
第六条 有下列行为之一的，由市容环境卫生管理行政机关责令改正，并处5元罚款：
(一)随地吐痰、便溺的；
(二)在禁止吸烟的公共场所吸烟的；
(三)乱扔瓜果皮核、烟蒂、纸屑、包装物等废弃物的；
(四)不在规定的停放点停放非机动车辆的。
第七条 有下列行为之一的，由市容环境卫生管理行政机关责令改正，并处50元罚款：
（一）在街道、绿地、河道乱倒垃圾、污水、粪便及其他污物的；
（二）在街道、绿地、广场焚烧垃圾、枝叶、纸钱及其他杂物的；
（三）占道进行牲畜交易、屠宰的；
（四）在主要街道流动兜售商品的；
（五）在市区道路、广场上清洗机动车辆的；
（六）管理不当致使禽畜粪便污染公共环境卫生的。
第八条 有下例行为之一的，由市容环境卫生管理行政机关责令改正，并处200元罚款：
（一）在建筑物、构筑物及其他设施上涂写、刻画的；
（二）未经批准擅自张挂、张贴、散发宣传品的；
（三）沿街营业网点门前随意摆放广告牌匾的；
（四）户外广告、宣传栏、橱窗、牌匾、霓虹灯和灯箱等污损或显示不全的；
（五）在临街建筑物的阳台外、窗外、门前吊挂、堆放物品的；
（六）擅自在市区街道及公共场地堆放物料，搭建建筑物、构筑物或其他设施的；
（七）临街建筑物、构筑物及其他设施的立面污损不洁影响市容的；
（八）各类作业产生的渣土、污泥、垃圾、枝叶等废弃物不及时清理的；
（九）擅自在街道摆摊设点、占道摆放商品、从事店外生产、经营活动的。
第九条 有下列行为之一的，由市容环境卫生管理行政机关责令改正，并对车辆驾驶人员处以罚款：
（一）运载垃圾、渣土的车辆在非指定的处置场地倾倒的，按倾倒量每立方米处以20O元罚款；
（二）运载垃圾、渣土车辆沿途泄漏、遗撒的，按污染面积每平方米处以20元罚款；
（三）送殡（葬）的车辆沿途抛撒冥币、纸钱的，处以 500元罚款。
第十条 有下列行为之一的，由市容环境卫生管理行政机关责令限期改正，逾期未改正的，处以5000元罚款：
（一）市政、邮电、交通、电力等位于街区的公用设施破损，不及时维修、更新的；
（二）建设施工和市政工程设施的养护、维修施工围档和工程竣（停）工后不及时清理场地，影响环境卫生的；
（三）随意倾倒特种垃圾的。
第十一条有下列行为之一的，由市容环境卫生管理行政机关责令限期改正，处以 5000元以上 10000元以下罚款，造成损害的，承担赔偿责任：
（一）擅自设置大型户外广告的；
（二）破坏市容、环境卫生公共设施的。
第十二条 违反城市市容和环境卫生管理规定，妨害市容环境卫生管理秩序，有下列行为之一的，由市容环境卫生管理行政机关移送当地公安机关，尚不够刑事处罚的，公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）以暴力、威胁方法阻碍执法人员依法执行职务的；
（二）煽动群众暴力抗拒市容和环境卫生管理实施的；
（三）拒绝。阻碍执法人员依法执行公务未使用暴力的。
第十三条 作出罚款决定的行政机关应与收缴罚款的机构分离。当事人应自收到行政处罚决定书起15日内，到指定的银行缴纳罚款。
第十四条 违反本办法规定，有下列情形之一的，市容环境卫生管理行政机关执法人员可以当场收缴罚款。
（一）违反本办法第六条规定的；
（二）违反本办法第七条规定，不当场收缴事后难以执行的。
当场收缴罚款的，必须向当事人出具由省财政部门统一制发的罚款收据；不出具省财政部门统一制发的罚款收据的，当事人有权拒绝缴纳罚款。
第十五条 市容环境卫生管理行政机关执法人员当场收缴的罚款，应当在收缴罚款当日内，最迟不超过次日（节假日顺延，下同）交至其所在行政机关；行政机关应当在2日内将罚款缴付指定的银行。
第十六条 当事人逾期不缴纳罚款的，作出处罚决定的市容环境卫生管理行政机关可以采取下列措施：
（一）到期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的百分之三加处罚款
（二）根据法律规定，已经查封、扣押当事人财物的，当事人仍拒不按期缴纳罚款时，先加处罚款；在加处罚款的15日内，当事人仍不缴纳罚款或者无力缴纳罚款的，依法将查封、扣押的财物予以拍卖，以抵缴罚款；
（三）采取以上强制措施仍不能促使当事人履行行政处罚决定所确定的义务，应申请人民法院强制执行。
第十七条 依照本办法给予的行政处罚，当事人可以依法申请行政复议或直接向人民法院提起行政诉讼。
申请复议和诉讼期间，行政处罚不停止执行。
第十八条 市容环境卫生管理行政机关将罚款和没收的财物截留、私分或者变相私分的，由财政部门或者有关部门予以追缴，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
执法人员利用职务上的便利，索取或者收受他人财物、收缴罚款据为已有，构成犯罪的，依法追究刑事责任；情节轻微不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第十九条 市容环境卫生管理行政机关使用或损毁扣押的财物，对当事人造成损失的，应当依法于以赔偿，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
第二十条 市容环境卫生管理行政机关违法实行检查措施或者执行措施，给公民人身或者财产造成损害、给法人或者其他组织造成损失的，应当依法予以赔偿，对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十一条 市容环境卫生管理行政机关为牟取本单位私利，对应当依法移交司法机关追究刑事责任的不移交、以行政处罚代替刑罚，由上级行政机关或者有关部门责令纠正；拒不纠正的，对直接负责的主管人员给予行政处分；循私舞弊、包庇纵容违法行为的，依法追究刑事责任。
第二十二条 执法人员玩忽职守，对应当予以制止和处罚的违法行为不予制止、处罚，致使公民、法人或者其他组织的合法权益、公共利益和社会秩序遭到损害的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 本办法应用中的具体问题由西宁市城市管理局负责解释。
第二十四条 本办法自2O02年5月10日起施行。