国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 10:25:45   浏览:9333   来源:法律资料网
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国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知

国土资源部办公厅


国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知

国土资厅发〔2013〕20号



各省、自治区、直辖市国土资源主管部门,解放军土地管理局,新疆生产建设兵团国土资源局:

  为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为,部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》(见附件,以下简称“《规范》”),现予发布。请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构,结合本地实际遵照执行。同时,为进一步完善国有土地出让底价确定程序,加强出让地价评估管理,促进土地市场平稳健康运行,现就有关问题通知如下:

  一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序,地价需经专业评估,底价应由集体决策。在国有建设用地使用权出让前,市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估,为确定出让底价提供参考依据。委托给土地估价中介机构的,应采用公开方式。因改变土地使用条件、发生土地增值等情况,需要补缴地价款的,市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前,也应按照上述要求组织评估。

  二、出让土地估价报告应由土地估价师完成,并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。市、县国土资源主管部门不应干预评估活动,由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。

  三、出让土地估价报告,一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》(国土资厅发〔2012〕35号)要求,由报告出具方履行电子备案程序,取得电子备案号。报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的,市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况,经省级国土资源主管部门核实汇总后,报部土地利用管理司,按规定登录。

  四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构,应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据,并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况,集体决策确定土地出让底价。从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类专项资金,不得计入出让底价。对估价结果的采用情况及其理由,应纳入集体决策的记录文件,存档备查。

  起拍(始)价应当根据当地土地市场的实际情况合理确定,可以高于、低于或等于出让底价,但成交价不能低于底价。

  五、省级国土资源主管部门要加大监督指导力度,定期组织土地估价行业协会或专家,对已备案的土地估价报告进行随机抽查和评议,并向社会公布抽查评议结果。

  六、出让方对估价结果有异议的,可申请省级土地估价师协会或中国土地估价师协会进行技术审裁,也可以另行组织评估。

  七、部将根据各地实际和土地市场运行情况,适时修订《规范》,各省级国土资源主管部门可制订本地实施细则。

  本文件的有效期为五年。

  附件:国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)(略)



2013年4月8日

 



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叶林 中国人民大学法学院 教授


对于商业登记或商事登记的性质,存在通常解释和功能解释两个分析角度。在通常意义上,商业登记是指申请人依法向登记机关提出申请,登记机关审查合格后,将登记事项记载于商业登记册并使之产生特定法律效力的活动。由此而来,狭义上的商业登记仅指登记机关办理登记事项的活动,体现了登记机关和登记申请人之间的关系,带有比较浓厚的公法色彩。在广义上,商业登记分为申报、登记和公告三个主要步骤。提出登记申报是申请人的自愿行为,登记机关办理商业登记带有管理色彩,发布登记事项公告是登记机关的行为,却主要是为了向社会公众告知商业登记的真实状况。在功能意义上,商业登记有确认或创设主体的资格,其主要作用却是通过公开企业及其营业的真实状况,维持企业的信用,保证相对人以及社会公众利益,从而体现出鲜明的私法属性。

一、对我国现行商业登记法的评价

我国已制定了《企业法人登记管理条例》、《公司登记管理条例》、《合伙企业登记管理办法》、《个人独资企业登记管理办法》以及相关配套法规和解释,形成了以多个单项立法构成的商业登记法框架体系。从内容来看,这些行政法规和规章主要规定了登记机关的职权、登记程序和处罚规则等,几乎完全没有反映相关的私法内容,带有明显的公法性质。我国商业登记法形成如此公法色彩,主要原因为:

(一)历史原因

在计划经济时期,我国除少数个体劳动者外,主要工商业活动皆由国有和集体经济组织承担,私人开展工商业被禁止,公众几乎完全依附于政府机关或公有经济单位。1981年允许发展个体经济,打破了私人从事工商业的禁区,私人开展工商业逐渐成为常态。然而,在从禁止到放松的过程中,我国采用了逐步放权的做法,政府将商业登记作为国家管理工商业的重要手段,强化了工商业与商业登记之间的密切关系。

(二)商业登记实践

在办理商业登记的长期实践中,登记机关已形成了多种行之有效的登记规则,涉及商业登记管辖权、登记事项和登记文件、审查事项和审查方法、违反登记规则的处罚规则等方面。我国现有商业登记法正是从登记机关长期采用的操作规则发展而来的,换言之,它是以商业登记法形式表达的行政登记程序。这种程序主要反映了登记申请人和登记机关之间的关系,搭建在登记操作规则基础上的商业登记法,保持了公法规范的特征。

(三)现有法律依据

我国学者普遍将商业登记纳入行政许可范畴。《行政许可法》第十二条规定,企业或者其他组织的设立等需要确定主体资格的事项,可以设定行政许可。该法条没有说明企业是否包含个体工商户,也没有言明“可以设定”的具体范围和措施,更没有规定企业变更或撤销登记是否属于行政许可。因为该法条的文义相对模糊,学者和实务界普遍认为商业登记带有行政许可的性质。正因如此,投资者无论申请成立个人独资或合伙企业,还是申请成立公司,无论投资者申请登记的营业类别如何,都必须办理商业登记。这种法律现状既源于学术界的通常认识,又强化了商业登记乃行政许可的通常认识。

过分强调商业登记法的公法性质,忽视其私法属性带来了诸多现实问题。如登记机关在商业登记中发挥何种作用,如何提升商业登记的准确性并减少商业登记中的造假行为,商业登记具有哪些主要功能,登记事项的公示效力如何体现,登记事项和登记辅助文件在法律效力上有无差别,社会公众是否有权查阅商业登记信息?对于上述问题,现行商业登记法没有提出有效解决方案,从而进一步导致在实践中经常出现内容相左的判决。笔者认为,只有正确理解商业登记的法律性质,才能发现我国商业登记法存在的问题,逐渐建立适合我国市场经济特点的商业登记制度。

二、商业登记的私法属性

在商业登记的属性上,多数学者认为商业登记法属于公法或者行政法,少数学者认为商业登记法是单纯的私法规范,还有部分学者主张商业登记法兼具私法和公法的双重属性。其中,“公法论”是对我国商业登记法律现状的客观描述,却没有揭示商业登记法应有的实质内容;“私法论”观点深受国外商法理论的影响,却忽视了我国采用民商合一的私法体系的基本事实;“折中论”试图中和不同观点,却没有科学表达商业登记法的法律性质和功能。

笔者认为,商业登记法主要是私法规范,同时兼有部分公法规范。我国商业登记法过分偏重于公法属性,没有顾及商业登记法应有的私法属性。未来的商业登记法应在兼顾商业登记的公法属性基础上,高度关注其私法性质。

(一)商业登记的产生原因使然

商业登记法在产生初期,实行自愿公开原则。西方商业登记最初是从合伙企业制作合伙人名册的民间习惯发展而来的。在当时,从事独资经营无需办理商业登记,合伙企业只有将投资者名字写入合伙人名册后,投资者才取得合伙人的正式身份,否则,只能充当匿名投资者。通常认为,这种做法的目的在于表彰合伙企业的信用。在此之后,以无限责任形式组建的各种商业组织,普遍采用了民间登记做法。在现代公司出现后,公司法规定了公司成立的法定条件和程序,唯有符合法律规定的程序才能成立公司,股东才能依法享受有限责任的特殊利益。由此开始,商业登记逐渐从自愿登记发展为强制登记。只关注商业登记的公法属性、漠视商业登记的私法属性,与商业登记的发展史不合。

(二)商业登记的主体特征使然

申请人通常为企业的投资者,登记机关既可能是行政机关,也可能是特设机关或其他非行政机关。在大陆法系国家,商业登记机关通常是法院或裁判所,有时民间行业协会也负责办理商业登记;在英美法系国家,通常由商业登记处等特设机关办理商业登记,很少直接由政府机关负责商业登记。在民间行业组织办理商业登记的情况下,自然无法将商业登记视为行政登记;特设机构或法院负责办理商业登记,充其量属于公法上的登记,却无法归入行政登记。就此而言,不能得出商业登记必然是行政登记的结论。通常认为,商业登记制度的目的是实现商业信息登记的准确性、公布的广泛性以及提高商业登记的便利性,负责办理商业登记的机关必须是地域分布广泛、公信力较强的社会组织。我国工商行政管理机关遍布全国各地,与其他社会组织相比,更适合承担办理商业登记事务。然而,工商机关办理商业登记,在本质上为私法登记,在形式上却更像是登记机关的行政行为。

(三)商业登记的主要目的使然

商业登记的主要目的在于揭示商业组织之主体和营业的事实真相,使得相对人和社会公众放心地给予其信用,并使得商业组织可以有效地从事营业。商业登记应优先考虑信用功能,不应将商业登记与国家行政管理或征收税款等作用简单挂钩。境外早期采用的自愿公开方式,目的也在于通过揭示企业及其营业的真实情况,使交易相对人和社会公众放心地与之交易。现代商业登记增加了强制登记和信息公开,甚至要求上市公司承担严格的信息披露义务,目的同样在于保护交易相对人和社会公众的利益。就此而言,保持企业信用以及保护相对人和社会公众利益,是商业登记的主要目的。

(四)商业登记的法律地位使然

在民商分立国家,民法为私法一般法,商法为私法特别法,商法典通常专章或专编规定商事登记及其效力,这样,商业登记作为商法的重要组成部分,当然反映了商业登记法的私法或商法属性。民商合一国家没有商法典,却普遍制定了商业登记法。有关商业登记的规则要么写入民法或债法,比如《瑞士债务法》第四编规定的“商事登记、公司名称和商业账簿”;要么单独写入商业登记法,比如我国台湾地区专门制定的《商业登记法》。商业登记是各国私法中不可或缺的重要制度,私法界普遍认为,商业登记法是商事单行法,属于民事特别法,商业登记法没有规定之事项,应适用民法上一般之规定。将商业登记法归入商法或私法特别法,乃各国采用的普遍做法,无论采用民商合一或民商分立,莫不承认商业登记法的私法性质。

必须指出,商业登记虽是私法制度,各国立法者基于便利性的考虑,常在其中加入若干公法规范。即使在民商分立国家中,商法典也可规定登记机关的管辖权、登记机关的自由裁量权以及对于违反登记规则行为的处罚等。然而,在商业登记法中载入部分公法规范,目的是为了更好地发挥私法规范的作用,而不是改变商业登记法的私法属性。

三、更新我国商业登记法的立法思路

我国现行商业登记法呈现浓厚的公法色彩,过分强调国家对商业活动的管理,忽视商业登记在保护交易安全和社会公众利益方面的积极作用,这不能适应社会对商业登记的实际需求,立法机关应当积极加以改进。
  案情介绍:2004年7月,42岁的女子雪某向无锡市中级人民法院提起诉讼,索要200万10年同居期间的应得财产。
  雪某在诉状中说,1994年,已有配偶的46岁的郭某,以结为夫妻相许诺,与当年32岁独身的自己建立两性关系,并以夫妻名义持续、稳定地共同生活居住至今。
  2000年5月,自己与郭某生下了女儿雨滴。10年间,双方共同从事生产经营,所得利益上千万,郭某也未向自己支付报酬,已形成事实上的夫妻关系。如今,两人结婚已经成为泡影,郭某的许诺已不可能实现,因此,要求解除与郭某的非法同居关系。根据最高人民法院司法解释的有关规定,解除非法同居关系时,同居期间所得的财产,应照顾妇女、儿童的利益,考虑财产的实际情况和双方的过错程度,妥善分割,所以雪某要求郭某支付其应得财产200万元。
  “老公”不认同居关系
  法院受理案件后,进行了开庭审理,郭某辩称:双方之间不存在婚姻法上的同居关系,雪某请求分割财产也没有法律依据,请求法院驳回雪某的诉讼请求。
  法庭上两人再没有了往日的温情。为证明两人不存在同居关系郭某还叫来了证人,出庭证明郭某一直与其合法妻子廖梅居住在一起。
  法院经过几次开庭,最后只能认定以下事实:郭某与廖梅于1970年登记结婚,居住在宜兴市新街镇,夫妻关系一直比较和睦。1994年,郭某结识了雪某。
  雪某虽认为双方长期同居生活,但并未提供双方持续、稳定同居生活的依据。2000年5月雪某生一女雨滴,2002年3月,郭某与雪某就雨滴抚养事宜达成协议,并约定今后双方再无任何纠葛。该协议经公证处进行了公证。
  郭某1997年与他人共同出资计100万元组建公司,后又增资至500万元。
  无锡市中级法院经审理认为:根据婚姻法和最高法院司法解释的相关规定,“有配偶者与他人同居”的情形,是指有配偶者与婚外异性,不以夫妻名义,持续、稳定地共同居住。本案雪某认为其与郭某持续、稳定地共同生活至今,虽提供了一些合影照片和一些证言,但不能完全证明雪某和郭某持续、稳定地共同居住,且郭某的出庭证人证明郭某一直与其合法妻子居住在一起,故对雪某称与郭某形成同居关系的这一主张不予采信。
  其次,同居期间的财产系指在双方当事人同居期间已经取得或应当取得的财产,雪某提供的证据,没有证据来源标识,她又非公司股东,同时未提供其与郭某合资开办的相关证据。综上,雪某诉称要求分割与郭某同居期间共同财产的诉讼请求,缺乏事实依据,法院不予支持。2005年12月,无锡市中级法院判决驳回雪某的诉讼请求。
  同居关系分财产,证据更严格
  雪某不服一审判决,向江苏省高级人民法院提起上诉。近日,江苏省高级人民法院作出终审判决:驳回上诉,维持原判。
  江苏省高级人民法院经审理认为,同居关系与夫妻关系属于两个性质完全不同的法律关系。夫妻关系存续期间基于合法的婚姻关系,夫妻一方名下的财产在双方无约定的情形下,依法应直接认定属双方共同共有,此种情形属于法律对共有财产所作的特别规定。
  而同居关系的双方当事人因不存在婚姻关系这一事实基础,对其同居期间的财产能否认定为共有及如何分割,只能依照一般共有财产的形成及处理原则予以分割,而不能适用法律有关夫妻共同共有财产的规定作出处理,即同居期间一方名下的财产不应直接认定属于双方共有,另一方只有在举证证实其与对方有共同的投入并经营,共同创造形成该财产的情形下,才能主张分割共有财产。
  郭某虽然作为股东与他人设立公司并经营获利,但雪某至今未提供充分证据证实其与郭某共同投资设立公司并共同经营,故其主张郭某作为股东的公司的注册资金及利润为同居期间共有财产的理由缺乏事实和法律依据,法院不予支持。如雪某认为其在郭某的公司付出劳动,可另行主张相应的劳动报酬。