上饶市住宅区物业管理办法

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上饶市住宅区物业管理办法

江西省上饶市人民政府


上饶市住宅区物业管理办法


  第一章 总则
  第一条 为加强和规范上饶市住宅区物业管理,明确业主、使用人和物业管理企业及其他有关管理部门的权利和义务,保障住宅区物业的合理使用,维护住宅区的公共秩序,创造整洁、安全、优美、舒适、文明的居住环境,根据《江西省城市居住小区物业管理条例》,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅区的物业管理。
  第三条 本办法所称的住宅区,是指以住宅为主,公用设施配套比较齐全并具有一定规模的居民生活区。住宅区的划分,由县、市(区)房地产管理部门结合社区管理,按照住宅与公共实施的相关情况划定。
  本办法所称物业,是指已建成投入使用的各类房屋及相关设施、设备、场地等。
  本办法所称业主,是指房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托,享有权利,并承担义务。
  本办法所称物业管理,是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮和整洁,同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理,并为业主、非业主使用人提供相关服务。
  本办法所称物业管理企业,是指依法设立的从事物业管理服务的法人。
  第四条 市人民政府房地产行政主管部门(以下简称物业主管部门)是本市行政区域内物业管理的行政主管部门。
  县、市(区)房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门,依照本办法对辖区内的物业管理进行监督管理。
  建设、规划、市政、电力、邮电、环卫、园林、公安(消防)、价格、工商行政管理等有关部门按照各自职责协同实施本办法。
  街道办事处协助有关行政管理部门对物业管理进行监督,对物业管理与社区管理、社会服务的相互关系进行协调。
  第二章 业主大会与业主委员会
  第五条 实行物业管理的住宅区入住率达到50%以上的,必须召开业主大会或业主代表大会,选举产生业主委员会。业主人数超过100名的,可按比例推选业主代表。
  业主大会由全体业主组成,业主代表大会由业主推选的代表组成。业主大会或业主代表大会须拥有投票权者过半数以上的业主或业主代表出席才能举行。
  业主的投票权,普通住宅按每20平方米为一个计票单位,别墅按每15平方米为一个计票单位;非住宅按每10平方米为一个计票单位,不足的按四舍五入处理,但每个独立产权单位不得分割投票。
  第一次业主大会或业主代表大会,由物业主管部门会同街道办事处、居委会等相关单位组织召开,费用开支由物业建设单位承担。
  第六条 业主大会或业主代表大会行使下列职权:
  (一)选举、罢免业主委员会委员;
  (二)审议通过或修改业主委员会章程和业主公约;
  (三)审议业主委员会工作报告;
  (四)决定聘用或解聘物业管理企业;
  (五)审议通过住宅区物业管理方案;
  (六)决定其他有关维护业主权益和督促业主执行业主公约的重大事项。
  第七条 业主大会或业主代表大会一般每年召开1—2次;经业主委员会或10%以上业主提议,也可临时召开业主大会或业主代表大会。
  业主大会或业主代表大会可以邀请街道办事处、社区居民委员会和使用人代表列席。业主可书面委托代理人出席。业主委员会要求物业管理企业列席会议的,物业管理企业的负责人或其书面委托代理人应当列席会议。
  业主大会或业主代表大会的决议,以全体业主或业主代表过半数通过。
  第八条 业主委员会是在住宅区内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
  一个住宅区只能成立一个业主委员会。
  第九条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责:
  (一)召集和主持业主大会或业主代表大会;
  (二)聘请派出所、居民委员会等有关单位人员兼任业主委员会副主任或委员;
  (三)根据业主大会或业主代表大会的决定,可以通过招投标或其他方式,选聘、续聘或改聘物业管理企业,并代表业主签订、变更、终止物业管理委托合同;
  (四)监督检查物业管理经费的使用情况;
  (五)检查业主公约和物业管理委托合同的执行情况;
  (六)受理业主对物业管理企业的投诉;
  (七)监督和协助物业管理企业的工作,根据物业管理企业请求公布欠缴费户名单,协助物业管理企业催交物业管理服务费;
  (八)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
  第十条 业主委员会根据住宅区的规模由5至11人组成,设主任1人,副主任1至3人,每届任期3年,可以连选连任。
  业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担,业主委员会会议由主任召集,作出的决议,以组成人员的过半数通过。
  第十一条 业主委员会应在选举产生之日起15日内,将业主委员会章程和名单报物业主管部门登记备案,并同时抄送当地居委会。
  第十二条 业主委员会的活动经费由全体业主共同分摊,但不得超过同期物业管理费总额的5%.具体数额和计划由业主大会或业主代表大会审议决定。
  第十三条 业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约,应当符合国家的有关规定,不得与法律、法规、规章相抵触。
  第三章 物业管理企业
  第十四条 物业管理企业必须持有物业主管部门颁发的《物业管理资质证书》。物业管理资质实行年审制和等级管理制。物业管理企业应配备相应的专业技术人员和管理人员,物业管理人员应经专业培训考核合格后,持证上岗。
  第十五条 物业管理企业的权利:
  (一)根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定,管理住宅区的物业;
  (二)按照国家和省、市有关规定收取物业管理服务费;
  (三)制止各种损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为;
  (四)享受国家对第三产业的优惠政策。
  第十六条 物业管理企业应当提供的服务内容:
  (一)物业公用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新;
  (二)物业公用部位、共用设施和物业管理区域内道路景观、绿地的保洁服务;
  (三)公共绿地、花草树木的养护、管理;
  (四)车辆进出及停放的管理;
  (五)协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范;
  (六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案、业主档案的保管;
  (七)举办社区文化活动;
  (八)物业管理企业应接受所在街道办事处和居委员的监督,协助做好社区管理、社区服务工作。
  第十七条 新建住宅区交付使用而入住率不到50%的,由开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业进行前期管理,并报物业主管部门备案,前期物业管理费用由开发建设单位承担。业主大会或业主代表大会产生后,由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘和改聘。
  物业销售(预售)时,前期物业管理企业应当告示服务内容和收费标准并与物业买受人签订前期物业管理服务协议。
  第十八条 实施物业管理的住宅区,业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同(以下简称委托合同)。
  物业管理委托合同必须按省建设厅、省工商行政管理局联合制定的《物业管理委托合同示范文本》签订。
  物业管理企业应当自委托合同签订之日起15日内,将委托合同报物业主管部门备案,同时抄告辖区居委会。
  第十九条 住宅区内车辆停放的管理应接受公安等部门的统一指导和监督。
  进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。
  物业管理企业应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系,并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。
  第四章 物业维修经费
  第二十条 实行物业管理的住宅区应当建立物业维修专项资金,用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施保修期满后小修以上的维修、养护。
  物业维修专项资金遵循全额储存、业主共同所有、合理使用的原则。实行统一缴交、专款专用、民主理财、接受财政、审计监督的管理制度。
  第二十一条 物业维修专项资金不得出错,不得用于房地产投资,不得用于经营股票、期货或其他具有风险的经营活动,不得为单位或个人提供任何形式的担保。
  物业维修专项资金的管理费用由财政部门核定,在物业维修专项资金的增值收益中提取,并纳入预算外资金收支两条线管理。
  第二十二条 物业维修专项资金由物业管理行政主管部门成立“维修资金管理中心”设立专户进行管理。
  物业维修专项资金由开发建设单位和购房者共同缴纳,开发建设单位按15元/㎡标准缴交,购房者(含商品房、经济适用住房、拆迁安置房)按购房款2%的比例缴纳到开发建设单位,由开发建设单位在办理住宅区移交时一并划拨到“维修资金管理中心”专户。
  第五章 物业管理用房
  第二十三条 开发建设单位在新建住宅区开发建设中,应当按住宅区总建设面积9‰的比例配置物业管理用房。其中5‰为物业管理和社区管理办公用房,4‰为经营用房,其费用列入开发建设成本,具体位置应在办理物业销售(预售)证之前予以确定。
  物业管理用房产权属国家所有,交由业主委员会代管,由物业管理企业使用。零星开发的商品房,难以提供物业管理用房的,需向物业主管部门交纳相应的物业管理用房价款,由物业主管部门在同一住宅区内统一调剂物业管理用房。开发建设单位必须在住宅区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起15日内无偿移交给物业主管部门,具体使用可根据各个社区实际情况拟定方案,报物业主管部门核准。
  第二十四条 开发建设单位应当在住宅区竣工验收合格之日起15日内,向物业主管部门移交下列工程建设技术资料:
  (一)住宅区总平面图;
  (二)住宅区单体建筑、结构、设备图;
  (三)住宅区地下管网图;
  (四)有关设施、设备的使用和维修技术资料;
  (五)住宅区综合验收资料。
  住宅区业主委员会成立后,物业主管部门应当将上述资料提供给业主委员会,供物业管理企业使用。
  住宅区综合验收时,应有物业所在地街道办事处派人参加,开发建设单位已选择了物业管理企业进行前期管理的,物业管理企业必须派人参加。
  第二十五条 住宅区交付使用后,由开发建设单位承担保修期内的保修责任或者由其委托的物业管理企业承担。
  第二十六条 住宅区内的管道煤气、通信、水、电、有线广播电视的管线及设施、设备的维修与养护,由有关专业单位负责或者由其委托的物业管理企业负责。
  第六章 物业的使用与维护
  第二十七条 任何单位和个人不得在住宅区内从事下列行为:
  (一)擅自改变房屋结构、房屋用途;
  (二)对房屋承重墙、梁、柱、板、阳台及公共部位违章凿、拆、搭、占;
  (三)变更房屋外立面装饰;
  (四)堆放危及公共安全的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;排放有毒、有害和污染的物质或超出国家规定标准的噪音;
  (五)聚众喧闹;
  (六)擅自占用公共场所,损坏公共设施,毁坏绿化;
  (七)随意停放机动车辆;
  (八)乱设摊、乱设集贸市场;
  (九)乱倒垃圾、杂物;
  (十)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划;
  (十一)在住宅区内饲养家禽、家禽和放养宠物;
  (十二)法律、法规、规章规定不得从事的其他行为。
  第二十八条 业主或非业主使用人装修房屋,应当事先告知物业管理企业,并按照《住宅使用说明书》和《业主公约》的规定缴纳一定的保证金再进行装修。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或非业主使用人。
  物业管理企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为或造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的,由物业管理企业督促责任人负责修复或赔偿,应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
  第二十九条 物业维修、更新时,相邻业主、使用人应当予以配合,因相邻业主、使用人拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的,应承担修复或赔偿责任。因物业维修、更新影响相邻业主或使用人物业使用或造成财产损失的,由责任人修复或赔偿。
  物业出现严重损坏,影响业主和使用人安全时,物业管理部门应当督促物业管理企业限期维修。
  第七章 物业管理服务收费
  第三十条 物业管理服务收费的确定,应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业资质等级、服务内容相适应的原则。
  第三十一条 物业管理企业提供物业维修保养、公共卫生清洁、绿化、交通、保安等具有公共性的服务而收取的物业管理服务费,实行政府定价;物业管理企业提供公共代办性的服务而收取的物业管理服务费,实行政府指导价,特约服务费除价格主管部门另有规定外,实行市场调节价。具体收费标准按规定的权限由物价部门会同物业主管部门制定。
  业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费,除法律、法规、规章另有规定外,其他部门不得重复收取。
  物业管理服务费的收支情况,物业管理企业应当每年公布一次,接受业主委员会的监督。
  第三十二条 物业管理企业在不影响住(用)户利益的前提下,利用物业管理区域内属于全体业主共有的场地、设备或物业管理经营用房开展经营活动,收益应用于物业管理服务费用开支。
  第三十三条 物业管理服务费由物业管理企业按《物业管理委托合同》所约定的期限向业主或非业主使用人收取。预收期限不得超过12个月。业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的,从其约定,业主负连带缴纳责任。
  物业管理服务收费实行明码标价,收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布。
  第三十四条 建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业,物业管理服务费按应收标准的70%收取。物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务,未经业主委员会或业主认可的,业主或使用人可以不支付费用。
  第八章 附则
  第三十五条 本办法施行前已经实施物业管理的住宅区,应当按照本办法规定进行规范。
  本办法施行前已交付使用但尚未实施物业管理的住宅区,按照本办法规定逐步实施物业管理。
  第三十六条 大厦写字楼、商住楼、别墅区、工业区及其他非居住房屋的物业管理参照本办法执行。
  第三十七条 违反本办法规定的,由政府主管部门按照《江西省城市居住小区物业管理条例》之规定予以处罚。
  第三十八条 本办法由市物业主管部门负责解释。
  第三十九条 本办法自发布之日起施行。



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国家工商行政管理总局关于进一步开展取缔无照经营的通知

国家工商行政管理总局


国家工商行政管理总局

关于进一步开展取缔无照经营的通知

工商个字[2002]第166号

各省、自治区、直辖市及计划单列市工商行政管理局:

近几年来,未经工商行政管理机关核准登记,擅自从事经营活动(以下简称无照经营)的问题日益突出。无照经营严重破坏了社会主义市场经济秩序,影响了经济的健康发展。根据朱容基总理关于“打击无照经营,从源头上遏制扰乱市场经济秩序行为的发生”的重要指示,国家工商行政管理总局曾于去年在全国开展了治理整顿无照经营的专项行动。据统计,在专项行动期间,全国共清理取缔无照经营的专项行动。据统计,在专项行动期间,全国共清理取缔无照经营100多万户,无照经营活动蔓延的势头初步得到遏制,市场经济秩序有了一定程度的好转。但由于社会、经济等多种原因以及无照经营隐蔽性大、流动性强,歇反复、难管理的特点,今年以来,无照经营活动又开始回潮,有的行业中无照经营活动又呈蔓延趋势。在一些地方,因无照经营发生的重大安全责任事故,给国家财产和人民生命安全带来了严重损失。为了巩固整顿和规范市场经济秩序的成果,维护正常的社会经济秩序,保护经营者和消费者的合法权益,国家工商行政管理总局决定从八月上旬开始利用三个月的时间进一步开展取缔无照经营活动。现就有关事项通知如下:

一、取缔无照经营的指导思想和工作目标

认真贯彻落实江泽民总书记“三个代表”的要求,以对党和人民高度负责的精神,认真抓好此次清理取缔工作。要坚决打击无照经营,遏制住无照经营回潮和反弹的势头,使涉及人民群众生命财产安全的无照经营活动明显减少,建立公平有序的市场竞争环境,以适应加入WTO后经济发展和市场监管的需要。

二、取缔无照经营的范围

无照经营是指未经工商行政管理机关核准登记,擅自从事经营活动的行为。具体包括:未向工商行政管理机关申请登记从事经营活动的;向工商行政管理机关申请设立登记但尚未领取营业执照从事经营活动的;须报经有关部门审批方可办理工商登记而未经批准和登记从事经营活动的;已经有关部门审批但未向工商行政管理机关申请登记从事经营活动的;使用无效营业执照从事经营活动的;承租、承借、购买营业执照或者以其他方式非法取得营业执照从事经营活动的。

三、严格依法查处各类无照经营活动

各级工商行政管理机关要充分发挥职能作用,依法查处无照经营活动。法律、行政法规规定应当由工商行政管理机关依法查处的无照经营行为,工商行政管理机关要依法履行职责。要做到适用法律准确。程序合法。对以公司、非公司制企业法人、合伙企业、个人独资企业和个体工商户的名义从事无照经营的,应分别依据《公司登记管理条例》、《企业法人登记管理条例》及其施行细则、《合伙企业登记管理办法》、《个人独资企业登记管理办法》、《城乡个体工商户管理暂行条例》及其实施细则的规定予以处罚。对于不以上述名义从事无照经营的单位或个人,应分别依照《企业法人登记管理条例》及其施行细则和《城乡个体工商户管理暂行条例实施细则》的规定处罚。

四、积极配合有关部门查处取缔无照经营活动

各级工商行政管理机关要积极参与各级政府统一组织的清理取缔无照经营活动。此外,还要积极配合有关部门依法开展的查处和取缔无照经营活动。主要是:(1)配合国家经贸委等有关部门,查处取缔国家明令禁止或者被关闭后又死灰复燃的小煤矿、小炼油、小造纸、小水泥、小化肥等违法经营活动;(2)配合卫生、医药部门查处和取缔涉及从事危害群众身体健康的制售伪劣食品、伪劣药品和伪劣医疗器械


二OO二年七月十九日

中国日本友好协会代表团、日本公明党访华代表团联合声明

中国 日本


中国日本友好协会代表团、日本公明党访华代表团联合声明


(签订日期1971年7月2日)
  应中日友好协会的邀请,以日本公明党委员长竹入义胜为团长、副委员长浅井美幸为副团长的日本公明党访华代表团于一九七一年六月十六日至七月四日在中华人民共和国进行了友好访问。
  中华人民共和国国务院总理周恩来和人大常委会副委员长郭沫若会见了代表团全体成员,并且进行了友好的谈话。代表团还参观了工厂、人民公社、学校等,受到了中国人民的热情欢迎和亲切接待。
  日本公明党代表团在北京期间,同以王国权为团长、徐明为副团长的中日友好协会代表团举行了友好、坦率的会谈。
  中国方面参加会谈的还有中日友好协会代表团团员王晓云、林波、丁民、王效贤、江培柱。
  日本方面参加会谈的还有公明党代表团团员正木良明、大久保直彦、渡部一郎、三谷光勇、冲山雅彦。
  双方本着平等协商和求同存异的精神,就中日关系、当前形势等共同关心的问题充分地交换了意见。
  (一)日本公明党代表团声明:(1)中国只有一个,中华人民共和国政府是代表中国人民的唯一合法政府;坚决反对制造“两个中国”和“一中一台”的阴谋。(2)台湾是中国的一个省,是中国领土不可分割的组成部分,台湾问题是中国的内政;坚决反对“台湾归属未定”论。(3)“日蒋条约”是非法的,必须废除。(4)美国占领台湾和台湾海峡地区是侵略行为,美国必须从台湾和台湾海峡地区撤走它的一切武装力量。(5)必须恢复中华人民共和国在联合国一切组织和安全理事会常任理事国地位的合法权利,把蒋介石集团的“代表”驱逐出联合国;坚决反对一切阻挠恢复中国上述合法权利的阴谋。
  中国方面认为,公明党的这五项主张是符合中日两国人民的愿望和利益的,表示赞赏和支持;并且认为,如果日本政府能够接受上述主张并为此采取实际步骤,就可以结束中日两国的战争状态,恢复中日邦交,缔结和平条约,在这以后,视情况的发展,就有可能在和平共处五项原则(互相尊重主权和领土的完整、互不侵犯、互不干涉内政、平等互利、和平共处)的基础上签订中日互不侵犯条约。
  (二)双方一致谴责美国对印度支那三国进行的侵略战争;反对“用亚洲人打亚洲人”的尼克松主义;坚决主张亚洲各国的问题应由亚洲各国人民解决,美国武装力量和同它一道进行侵略的外国军队必须从印度支那撤出去;从民族自决的立场出发,强调应由印度支那三国人民各自解决自己国家的问题。
  (三)中国方面强烈谴责美帝国主义对朝鲜民主主义人民共和国的军事挑衅,坚决支持朝鲜人民反对美帝国主义的侵略和美日反动派复活日本军国主义的斗争。日本方面从不干涉内政、民族自决的立场出发,反对“日韩条约”,反对佐藤、尼克松联合公报中关于朝鲜“对于日本自己的安全是必不可少的”这一条款,主张从朝鲜撤出一切外国军队,反对美国利用在日本的军事基地对朝鲜发动军事行动,反对日本政府对朝鲜采取有可能引起新的冲突的危险政策。双方认为,朝鲜问题应由朝鲜人民自己解决,以实现自己祖国的和平统一。
  (四)双方强烈反对一九六九年十一月发表的佐藤、尼克松联合公报公然把台湾、朝鲜、印度支那都说成是日本的安全范围。日本方面指出,最近日本政府发表“防卫白皮书”和“第四次防卫力量整备计划草案”等,加速扩充军备,日本军国主义正在复活;并且表示决心要竭尽全力为反对正在复活的日本军国主义,为争取实现日本的独立、民主、和平、中立、繁荣而斗争。中国方面表示,日本人民完全有权实行真正的武装自卫,但是绝不允许日本军国主义在“自卫”名义下对外实行扩张和侵略;并断然反对美帝国主义驱使日本反动派充当侵略亚洲的急先锋,反对美日反动派复活日本军国主义。
  (五)双方一致谴责最近日美两国政府签署的以佐藤、尼克松联合公报为基础的“归还冲绳”协定。日本方面表示:这个协定完全违背日本人民的意愿,给冲绳、日本和亚洲的将来留下了严重祸根。所谓“一九七二年、无核、与本土一样归还冲绳”充满欺骗性,日本方面强烈反对。目前,美国继续以冲绳为其在亚洲的军事基地,日本政府也将在冲绳部署自卫队,日美的军事勾结正在进一步加强。中国方面赞赏日本方面上述见解,并表示坚决支持日本人民要求立即、无条件、全面归还冲绳的正义斗争。
  (六)中国方面重申了中国在任何时候,任何情况下绝不首先使用核武器的立场和召开全世界大、小国家首脑会议,缔结全面禁止和彻底销毁核武器协定,作为第一步就不使用核武器达成协议的建议。日本方面对此表示支持。双方一致表示反对大国的强权政治,反对他们的核讹诈和核威胁,决心为反对核战争,为全面禁止和彻底销毁一切核武器而斗争。
  (七)双方一致认为,中日两国人民要友好的愿望是大势所趋,人心所向。这是一股不可阻挡的历史潮流。日本人民要求促进日中友好和恢复日中邦交的日益高涨的群众运动,必将冲破反动势力所设置的重重障碍,开创出日中友好的光辉前程。
  双方对日本公明党代表团首次访华的成果表示满意,一致认为,这次访问和会谈加深了相互了解和友谊。今后双方将继续保持来往,为增进两国人民的友好关系作出新的贡献。

   中国日本友好协会代表团      日本公明党访华代表团
     团 长 王国权         团 长 竹入义胜
     副团长 徐 明         副团长 浅井美幸

                        一九七一年七月二日于北京