江苏省南京市人民政府


南京市人民政府令
　
第１７５号


　　《南京市涉案物品价格鉴定办法》已经１９９９年１２月２７日市政府常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　王宏民
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
二０００年一月七日


　　　　　　　　　　　 南京市涉案物品价格鉴定办法



　　第一条　为了规范涉案物品价格鉴定行为，维护国家、公民、法人和其他组织的合法权益，保障司法和行政执法活动的顺利进行，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　本办法所称涉案物品，是指司法机关和行政执法部门在办理刑事、行政案件中涉及的扣押、追缴、没收等物品。


　　第三条　凡本市行政区域内涉案物品的价格鉴定，均适用本办法。法律、法规另有规定的，从其规定。


　　第四条　南京市价格主管部门是本市涉案物品价格鉴定的主管部门。
　　市、区、县价格事务所（以下统称价格鉴定机构）是具体负责涉案物品价格鉴定的机构。


　　第五条　司法机关、行政执法部门或者涉案物品的当事人（以下简称委托人）对于价格不明或者价格难以确定的涉案物品，应当委托价格鉴定机构进行价格鉴定。


　　第六条　涉案物品的价格鉴定，应当遵循合法、客观、公正、科学的原则。


　　第七条　价格鉴定机构可以根据标的的具体情况，采用现行市价法、重置成本法、收益现值法、清算价格法等方法对涉案物品进行价格鉴定。


　　第八条　涉案物品价格鉴定的委托基准日，由价格鉴定机构根据案件实际情况确定。法律、法规另有规定的除外。


　　第九条　委托人委托价格鉴定机构对涉案物品进行价格鉴定时，应当填写南京市价格主管部门统一印制的《涉案物品价格鉴定委托书》。


　　第十条　《涉案物品价格鉴定委托书》应当包括以下内容：
　　（一）委托人自然状况；
　　（二）价格鉴定的目的和要求；
　　（三）涉案物品的品名、牌号、型号、规格、种类、数量、来源以及使用状况；
　　（四）获得涉案物品的时间、地点；
　　（五）其他有关情况和资料。
　　委托人应当如实提供所需鉴定物品的有关资料，不得弄虚作假。
　　委托人提交的《涉案物品价格鉴定委托书》，必须有委托单位的印章或者当事人的签名。


　　第十一条　价格鉴定机构必须按照国家规定取得价格鉴定资格，并由省以上价格主管部门核准发证后，方可从事涉案物品价格鉴定工作。
　　涉案物品价格鉴定人员必须取得国家颁发的价格评估人员执业资格证书并注册登记后，方可执业。


　　第十二条　价格鉴定机构接受委托后，应当按照《涉案物品价格鉴定委托书》载明的情况，对实物进行全面查验，分类核定，查明与价格相关的事实，取得必要的证据和资料。


　　第十三条　价格鉴定机构根据价格鉴定的需要，可以提请委托人协助查阅有关的文件及帐册等资料，也可以向与委托事项有关的单位和个人进行调查或者索取有关证明材料。


　　第十四条　价格鉴定机构办理涉案物品的价格鉴定，应当由两名以上鉴定人员共同承办。对数额较大、情况复杂的涉案物品价格鉴定项目，应当组成三人以上的价格鉴定小组进行。


　　第十五条　对文物、邮票、字画等特殊涉案物品的价格鉴定，依法须经专门鉴定的，价格鉴定机构应当要求委托人提供专门鉴定证明，或者经委托人同意，由价格鉴定机构委托有关专业部门或者聘请有关专业人员进行鉴定。专门鉴定发生的有关费用由委托人支付。


　　第十六条　价格鉴定机构在接受委托后，应当在七个有效工作日内作出《涉案物品价格鉴定结论书》，委托书另有约定的除外。


　　第十七条　《涉案物品价格鉴定结论书》应当包括以下内容：
　　（一）价格鉴定的范围和内容；
　　（二）价格鉴定的依据；
　　（三）价格鉴定方法和过程要述；
　　（四）价格鉴定结论；
　　（五）其他需要说明的问题及有关材料。
　　《涉案物品价格鉴定结论书》应当有价格鉴定人员签名，加盖价格鉴定机构印章。


　　第十八条　价格鉴定机构依法出具的《涉案物品价格鉴定结论书，经司法机关、行政执法部门确认，可以作为办案的依据。


　　第十九条　涉案物品价格鉴定收费按国家和省有关规定执行。


　　第二十条　价格鉴定人员开展涉案物品价格鉴定工作，应当客观、公正，依照规定方法和程序进行，不得将依法取得的资料或者了解的情况用于价格鉴定以外的其他目的，不得泄露委托人的秘密。
　　价格鉴定人员在进行涉案物品价格鉴定时，凡与委托案件有利害关系或者其他关系，可能影响公正鉴定的，应当回避。


　　第二十一条　委托人对价格鉴定机构出具的《涉案物品价格鉴定结论书》有异议的，可以向原价格鉴定机构提出补充鉴定或者重新鉴定，也可以直接向其上一级政府价格主管部门设立的复核裁定机构提出复核裁定。


　　第二十二条　司法机关和行政执法部门工作人员违反本办法规定，对需要进行价格鉴定的涉案物品擅自变卖、处分的，由所在单位或者上级主管部门视其情节给予行政处分，造成损失的，责令赔偿损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第二十三条　委托人违反本办法规定，提供虚假情况和资料，致使价格鉴定失实的，应当承担相应的责任。给涉案物品当事人造成损失的，委托人应当依法予以赔偿。


　　第二十四条　价格鉴定机构及其价格鉴定人员未按照本办法规定的鉴定方法和程序进行鉴定，给委托人造成损失的，应当依法予以赔偿。


　　第二十五条　价格鉴定人员违反本办法规定，徇私舞弊、玩忽职守、虚假鉴定、泄露秘密，造成价格鉴定失实或者造成社会不良影响的，由主管部门或者行政监察部门对责任人员给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。


　　第二十六条　司法机关、行政执法部门在办理民事、经济案件中涉及的纠纷、无主、抵押、留置、损害等物品的价格鉴定，以及申请人民法院强制执行物品的价格鉴定，均可参照本办法执行。


　　第二十七条　本办法由南京市价格主管部门负责应用解释。


　　第二十八条　本办法自发布之日起施行。



抵押登记对不动产抵押合同的效力影响

所谓合同的效力，也就是通常所说的合同的法律效力。判断合同是否具有效力主要是依据民法通则所规定的条件。由于立法的疏漏或人们对法律理解、运用的方法各异，对于不动产抵押合同的效力认定易引起理论或实践上的混乱。有据合同法第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”而主张合同的成立与生效同时发生的观点，亦有依据担保法第四十一条“抵押合同自登记之日起生效”将未办理登记手续的抵押合同一概认定无效的做法。上述观点、做法均有偏颇。我国的合同法以鼓励市场交易，充分尊重当事人的意思自治为原则。担保法的立法宗旨中，核心内容是保障债权的实现。对于作为从合同的不动产抵押合同，应以主合同的成立生效为条件。对于主合同有效，已签订的但未办理抵押登记的不动产抵押合同，应区分不同情况进行处理。如无其他债权人主张权利或者导致抵押合同无效的情况下，法院可以判令补办抵押登记；因登记机关的原因，抵押人已将抵押财产的权利凭证交付给抵押权人的，可以认定抵押权有效设定，但不能对抗善意第三人；债权人无过错的，可判令负有办理抵押权登记义务的当事人承担的违约责任。为此，本文拟从合同的成立与生效，抵押合同的生效与抵押权的设立二组法律概念入手，谈一谈抵押登记对不动产抵押合同的效力影响。
一、合同成立与生效的关系、特点
合同的成立与生效是二个完全不同的概念，这组概念在合同法实施之前未加严格的区分。
合同的成立是指订约当事人就合同的主要条款形成合意。而合同的生效是指已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律拘束力。除此之外，合同成立的条件应具备：(1)订约主体应为双方或多方当事人；(2)具备法律规定的要约与承诺达两个阶段或过程；(3)对主要条款达成一致的意思表示。而合同生效的要件，根据民法通则第五十五条的规定，应具备以下条件：(1)行为人具有相应的民事行为能力；(2)意思表示真实；(3)不违反法律或者社会公共利益。
在以往的司法实践中，因未能正确区分合同的成立与生效，从而将大量的合同不成立问题作为无效合同对待，混淆了合同无效后的责任与合同不成立的责任；亦有将一些已经成立但不具备生效要件的合同都作为无效合同对待，消灭了大量本不该消灭的交易。所以，合同的成立是生效的必要前提，但已经成立的合同并非全部有效，换言之，不生效的合同也并非均不成立。
二、不动产抵押合同中，抵押登记对合同效力的影响
合同法第44条第2款规定“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效时，依照其规定。”担保法第41条规定“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记抵押合同自登记之日起生效。”依上述法律规定，不动产抵押合同应自办理抵押物登记之日起生效。但根据合同成立与生效的构成要件及相互关系，抵押登记对不动产抵押合同效力的影响应细化到以下三个方面：
1、抵押登记不是不动产抵押合同的成立要件。因为合同是当事人合意的结果，是合同自由原则的体现，只要当事人双方根据要约和承诺的规则就合同的主要条款达成一致意见，并据担保法的规定签订了书面形式的抵押合同，不动产抵押合同即告成立。而抵押登记是当事人合意以外的因素，不属于合同成立要件的范畴，所以不动产抵押合同是否成立，不受抵押物是否进行登记的影响。2、抵押登记不是不动产抵押合同的有效要件。合同是否有效，体现了国家对意思自治的合理干预。合同法第五十二条规定了合同无效的五种情形，“(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国 家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或若第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”而法律、行政法规对抵押登记的规定，不属于强制性规范，因此不能绝对地以抵押物是否进行登记来认定不动产抵押合同是否有效。
三、不动产抵押合同中，抵押权的设立与抵押合同生效的关系
不动产抵押合同是当事人以不动产为特定物设立抵押权的协议，属设权合同，但不动产抵押合同并不能直接设立抵押权，抵押权的设立需要履行设立手续，即办理不动产抵押登记的公示手续，故不动产抵押登记是抵押权的设立行为。以未办理不动产抵押登记而否定抵押合同的效力，混淆抵押合同的生效与抵押权的设定。也就是学者所谓的“混淆了抵押合同的生效与依据抵押合同所发生的物权变动。”不动产抵押合同属债权合同，应当自成立时生效，与是否办理了抵押物登记无关。不动产抵押合同生效，在抵押人与抵押权人之间发生了设定了抵押权的权利义务，属合同法调整的范畴。而抵押权登记主要是为了保护第三人的利益，抵押权经登记而设定，是合法有效的抵押合同所产生的法律后果，属于担保物权变动的范畴。不动产抵押合同的生效与抵押权设定的关系应是在当事人意思表示达成一致时，不动产抵押合同在成立时生效，而当事人办理登记时抵押权设立；抵押权设定应以不动产抵押合同为依据。不动产抵押合同无效，抵押权当然的不能设定；不动产抵押合同有效，抵押权未必就能设定。所以，在抵押权未能设定时，不能否定有效成立的不动产抵押合同的效力。
四、司法实践中，对于已经合法成立，未办理抵押登记手续的不动产抵押合同的处理方法及依据
司法实践中，不能依据担保法所规定的“抵押合同自登记之日起生效”，对已经成立而未办理抵押物登记的不动产抵押合同。作简单地、绝对地不生效认定后即一判了之，甚至是认定不动产抵押合同不成立，而不作后续处理。此时，不仅抵押权不能设定，抵押合同也属不生效合同，抵押人违背抵押合同的约定，既不构成违约，不发生违约责任，并因抵押合同不属于无效，也不发生无效合同责任，这势必会严重侵害债权人利益，有悖合同法与担保法的立法宗旨。笔者认为，对上述情况，在查明事实的基础上区分不同情况，可以作如下处理：(1)如无其他债权人对不动产抵押物主张权利或者不动产抵押合同无效的情况下，抵押权人要求抵押人补办登记的，法院应予支持。因为不动产抵押合同订立后，未办理抵押登记，只是抵押权没有设定，抵押合同并不因此而无效。合同既已生效，对合同当事人就产生拘束力，负有办理抵押登记义务的当事人就应按合同履行。即使合同对抵押登记如何办理没有明确约定，据合同法第六十条第二款的规定“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。抵押人也应当履行合同的附随义务。
(2)如因登记机关的原因，未办登记手续，抵押人已将抵押财产的权利凭证交付给抵押权人的，法院可以认定抵押权有效设定，但不能对抗善意第三人。对此处理方法，担保法司法解释第59条有明确规定，最高院李国光副院长在2000年10月28日全国民事审判工作会议上的讲话，对此类情形亦有明确的观点和意见。所以在审判实务中，不仅要查明是否办理过抵押登记，还要进一步查清未登记的原因、当事人是否申请办理过登记手续、权利凭证有无交付等重要事实。如当事人有证据证明符合担保法司法解释第59条规定的情形，法院就不能轻率的认定不动产抵押合同不生效。
(3)如债权人无过错，法院可判令负有办理抵押登记义务的当事人承担违约责任。实践中有抵押人在不动产抵押合同签订后故意不办理抵押登记的情形，法院如查证属实，可依据担保法司法解释第56条第2款的规定，判令抵押人承担赔偿责任。需说明的是，这里的赔偿责任属缔约过失责任，是因为抵押人违背诚实信用原则，拒绝办理登记手续，而使债权人利益受损，抵押权承担的责任部分应为债权人“信赖上利益”的损失部分，即应以不动产抵押合同中设定的抵押物的价值为限。

（镇江市京口区人民法院 吴培华 潘晓燕）

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