“贼”的命运/向东

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 00:07:56   浏览:8646   来源:法律资料网
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“贼”的命运

法的关系……不能从他们本身来理解,也不能 从所谓人类精神的一般发展来理解,……他们根 源于物质的生活关系,这种物质的生活关系的总和……。

———马克思
题记:拜入法学的门槛不足三年,作为一个法科学生,从一个“法盲”到法学人的转变还刚刚起步,况且苏力教授曾多次教导我们“大学四年,前三年我是不准你们开口的,否则会满口胡言,不知所云”。苏力教授所言及是,大学两年多来,我到底学了多少法学知识?这是我学习法学专业一直以来的反思。特别是有时候给专业外人士解释他们碰到的问题时,往往是解释了一大半天之后,却得到一句“亏你还是学法律的!”这个时候我更是感到茫然、委屈乃至不知所措。到底是法律出了问题,还是自己学得太浅了而没有把握住法律的精神?中国老百姓认的“理”与法应作何变通?如何认识法律以及法治?困惑之余,有一点可以肯定,认真分析问题发生的背景和利用其他学科的观点来解释问题,有助于我们深刻地认识问题和寻找解决问题的方法。面对法学上的各种“疑难杂症”,在法学(这里所指的是狭义的法律,同时也是我们这些经过正规训练的法学人所认为的法学,即只认可国家制定法和形而上的东西,但决无贬义)这个小圈子解决不了问题的时候,那么就真应该跳出这个小圈子来看看了。
下面我将对一个真实的案例进行法律社会学的分析和解构来予以说明,此文的重点是侧重于社会学知识,对于这种有点离经叛道的理论和方法,我心里还是有些忐忑不安的。波斯纳把自己的数部法学大作归于社会学门下,同时强调法学与社会生物学是当代法学研究的前沿,对于这种比较“前沿”的问题,在中国法学界能看到的文章是很少很少的,更多的是进行道德哲学和政治哲学的分析以及法条主义的诠释。初次涉及所谓“前沿”,难免贻笑大方。


2003年7月31日《南方周末》登载湖南会同县堡子村村民集体“刑讯”打死一个“贼”的事,随后宋玲玲在的《贼的命运与法治常识》(2003年8月7日《南方周末》)中认为,村民们在刑讯过程中,做出种种丧失理智的暴力行为之症结,其一,在于国人的观念,对生命的认识淡薄。其二,我国刑法制度的缺陷。文中提出“法治和人治的区别在哪里,在还需要普及和强调法治常识”(不要忘记,在整个历史上,国家权力,尤其是国家法律对乡民的渗透始终是极为有限的)!但文中也提到几乎所有的国民即使是山野村夫也知道杀人偿命的这个最基本的道理啊,这难道说“法治”没有“普及”到村民中去吗?同时案子中的那些受过高等教育的老师为什么在对待司机时也出手那么狠?看来这就不仅仅是一个法治问题了!需要说明的是宋在文中所提出的“法治”概念不清晰也不明确,有点理想主义的味道,因为如果我们把一切的犯罪的发生都归结于法治这个大概念的时候,是不正确也是不合理的。试想,西方发达资本主义国家算得上我们眼里的法治国家吧?难道这些法治国家就没有犯罪了么?难道你能说他们的法治不健全和国民缺少法治意识?这种观点看似可笑了吧?但这种简单枚举处处比较的做法在我们对于社会问题和学术问题的探讨当中是相当流行的,经常学者一说到某某制度时马上就拿出西方的来加以比较论证,以证明我们的制度是何等的不先进。其实真正有说服力的论证必须从简单的枚举走向更加深入细致的分析论证。再次,这种论证隐含了一种知识终结的观点,即把中外前人在具体社会历史时空中所创造的制度看成知识的终结、真理的化身,这实际上否认了人类实践创建和提供新的制度知识之必要和可能;它同时隐含了对制度和知识产生和运作之时间和空间的彻底遗忘。固然,这种观点在某些时候可能有助于我们排除妄自尊大,从而谨慎从事;但另一方面,却有可能使我们失去自信,失去对自己长期的切身经验的关注,这是很危险的,只能使我们裹足不前。所以要真正的研究这个案例,就必须找出它之所以发生的真正原因,即为什么会发生这样的事情?萨特说过,存在的即是合理的。那么,上述“打死小偷”事件的“合理性”又在何处?



因特网上,用“打死+小偷”这个关键词搜索出的文章居然有四万之多(google2004年3月18日统计)!标题无外乎于 “十多村民”“四莽撞工人”打死小偷等等。请注意这些量词,并不是一个单独的个体实施暴力行为,而是群体!其中不仅包括农民民工等所谓“社会底层”,也不乏教师公务员 等教育程度和收入水平都较高的“社会主流”。自古以来,中国农民一直是比较善良、淳朴任意受人宰割的弱者,但为什么会在集体“刑讯”中做出如此残忍甚至是令人发指的行为呢?
这个问题表面上通常被看作是法治观念和刑法制度的问题,这种思维通常来自于所谓“法学”的惯常思维,诸如法治不健全、农民愚昧、人权观念缺失等等。但深入思考,我们会发现对此类问题的这种理解和思维是不太合理的。早在19世纪末,法国的心理学家李本就对这个问题进行了详细的研究,心理学上将村民的这种集体刑讯行为叫做反制度化集体行为。所谓反制度化集体行为是指团体的活动没有共同的了解和被公认的原则。比如,激烈的群众暴动,商品要涨价的信息传来时的抢购浪潮,战争的歇斯底里状态,足球流氓集体骚动等等,都属于反制度化的集体行为。由于反制度化行为是自发产生的,相对来说是没有组织的,所以难以预测和难以控制,因而常常对社会潜藏着巨大的破坏性。
在讨论反制度化集体行为产生之前,我们先来看一个心理学上的经典的“集体行为”事件。
在美国德克萨斯州一个叫李村的地方,有一个白人农场。1931年初冬的一个星期六的上午,一个年轻的黑人雇员忿忿地来到这个白人农场,他是来向白人农场主索要欠他的周薪的。白人农场主不在家,他的妻子接待了这个黑人雇员,并说明自己的丈夫出去了,没有留下欠他的周薪,希望他换个时间再来。这个黑人雇员很不高兴地离开了。但过了一会儿,他拿着一只手枪又重新来到了白人农场主的家中,再次愤然地要求农场主的妻子马上支付欠他的周薪。农场主妻子再次告诉他自己的丈夫出去还没有回来,并要求他马上离开。这个黑人雇员不仅没有离开,反而用手枪把农场主的妻子挟持到房中,实施了非礼。非礼之后,这个黑人雇员就逃走了。白人农场主的妻子立刻报了案,黑人雇员很快被警察逮捕了,并坦白了自己的全部罪行。警察把他关在了监狱中。消息传出后,整个李村都骚动起来了,白人的激动分子纷纷指责黑人的暴行,而黑人则认为这是白人对黑人的又一次陷害。当时,整个李村的气氛相当紧张。法庭不顾这一紧张的气氛,坚持要在当地公开审判。审判开始前,人们就从四面八方赶来了。法庭内外,人越来越多,拥拥挤挤。随着审判的进行,人群变得越来越好战,出现了集体激动的场面,并在相互的交流中把这一情绪逐渐地传染、蔓延。在这关键的时刻,各种各样的谣言又随之出现,每个人都相信自己听到的谣言的正确性,人群更是表现得个个跃跃欲试,一触即发。下午一时整,当白人农场主的妻子上庭做证时,激动的人群一下子沸腾起来,成了一群愤怒的暴徒。警察慌忙把黑人雇员监禁在一个水火不入的牢房中,并试图用催泪弹迫使骚动的人群解散。但这一切都无济于事。随后,骚动的群众火烧了法庭。傍晚时,有白人激进分子用炸药爆破了关押黑人的牢房,将炸死的黑人雇员吊在法庭里的一棵树上示众。随后,又把黑人雇员的尸体挂在汽车后面沿街拖着示众,有五千多名白人跟在汽车后面狂叫怒吼。最后,这群激动的白人把黑人雇员的尸体拖到李村黑人区,当众焚烧。事态蔓延得越来越严重,最后不得已,出动了军队加以镇压,才使整个时间慢慢平息。
心理学家们通过对这个典型集体行为事件进行研究和分析,得出了反制度化集体行为具有如下的特点:
首先是拥挤,它是最初的或最早的集体行为的方式。对比堡子村审讯的具体情况就可以发现,当司机被押到“又一堡”旅社门口的时候,立马就被人们围起来了,随后的第二轮第三轮“刑讯”中,人数更是越来越多,由最初的十个左右增加到二三十个,到最后发展到了100多个人围在一起,可见当时场面之大,拥挤情况之严重!这成就了第一个条件——人们围在一起看热闹,我们在这里就把围在一起的人看作是一个群体。在拥挤中,群体中的其他成员无论是在心理上还是在身体上都发生着拥挤。拥挤的基本效果就是人们彼此之间更为敏感,变得目光狭小、不顾他人的生命,同时对其他的对象的刺激反应也就大大减少了。此时此刻,人们的注意力只限于当时,对平时的道德、法律也就视而不见了。从而也就导致群体成员处于了一种无意识状态。
第二个阶段是集体激动,是拥挤行为更为激烈的方式,他除了具有拥挤的一般特征外,还有着它自己的特殊特征,即对他人的注意更为强烈的吸引力,此时的人们的情绪和行为都是由发自内心的冲动支配,所以,人们此时也表现得极不稳定,也极不负责任。在这种情况下,人们更容易被调动起来发泄自己内心的紧张和不满。案例中,就是由于人们在审讯司机的时候,每次开始时都先问他是不是小偷,当司机否认时,便激发了村民由于丢失东西需要发泄的怒火,以至于在“九罗”一声“打哟”语言的刺激下,人们便开始疯狂的殴打起来!第二轮审讯中姜某也是在没有耐心的情况下,疯狂的殴打司机!因为这时的人们都是一群没有理智的动物集合体,稍有不从就只能激怒他们以至遭到残暴的对待!
第三个阶段是社会传染,这是一种比较快的、不知不觉的、不合理的扩展,它往往表现为一种疯狂、一种时尚的扩大,它是拥挤和集体激动的极端形式。而且社会传染还能吸引旁观者,使旁观者也在不知不觉中做出同样的反应,成为集体暴力行为的一员!社会传染的结果,使社会抵抗力减少,即使个体的自我意识减少,个人也会情不自禁的模仿他人、跟随他人,一下子就扩展到整个群体,最终成为了集体行为。在案中我们同样也可以看到,人们开始用木棍、扫帚打,打断了又换成了木桩子、螺纹钢筋,一个比一个恶毒一个比个凶残,以至于最后拿盐水泼、往司机的口里塞化肥,这些都在互相感染、刺激下愈演愈烈的!这里面最为典型是那个参与者的儿子用食盐水泼在司机的身上,并说:“贼古佬,我给你消消毒!”人群中不但没有人劝阻,却发出了一阵笑声。难道100多个人中就没有一个懂点法律,明白生命的重要意义的吗?围观的人们都成为了这个暴力集体中的一员,心中只有欲望和冲动,只要需求快乐和刺激,这里最好的解释是运用弗洛伊德的“本我”理论。弗洛伊德认为人有三个我。本我,代表人类的本能、欲望和冲动,只要寻求快乐,按“快乐原则”行动。自我,与现实环境相接触,负责对现实环境进行考察,以寻求满足本我的现实途径,因而,是按“现实原则”行动。而超我则代表了良心,是道德我,时时提醒自我按社会道德、法律规范行动,履行的是“至善原则”。弗洛伊德认为这种本我的力量特别大,它随时随地地都想表现自己,它更像个野兽,而不大像人。特别是碰到集体暴力这个外在条件的时候,个人的行为就更容易受到同伴的感染、暗示等影响的,就很容易丧失理性和个人责任感,表现得冲动、兴奋随心所欲。在群体暴力中,其实就是一个个本我在游荡。人人有责,也就等于人人无责,人们更多地会做出不负责任的行为。这时聚集在一起的群众就转变为残酷的、兽性的、失去理智、毫无约束地发泄情感和滥用暴力的乌合之众。
所以,我们在探讨这个案子,思考为什么善良的村民会做出如此过激违反伦理行为的时候,应该放到“集体”这个大前提下来研究。这时所面对的是一个不理智的“集体”而非单独的个体。至于为什么集体中村民们变得如此激烈,甚至失去理智?心理学家金巴尔多(P.Ztnbardo)通过一系列的实验结果显示了群体的“暴力”的确与“失去个性化”有着密切的关系。这里所说”的失去个性化是指当一个人在群体中时,就会产生群体为个人提供了保护的错觉,个体会认为人多势众,个人就不再以一个具体的个体而存在,而是以群体的成员形式而存在,法律的约束力就会远离了这些人,从而,个人丧失责任心,失去一定的理性,做出违反社会准则的过激行为。而当个人单独行事时,则自我意识强,因而更能从理性的、伦理的角度去看待问题,清楚自己该做和不该做的事情。所以如果审讯司机的时候只有一个人时,一般情况下不会发展到毒打司机致死的,除非他真的变态!因为这时是一个人,不受其他人的干扰,更容易理性的看待这个 “贼”,这时他就会意识到杀人是要偿命要坐牢的,如果去坐牢的话家里面的老人、孩子谁来照顾等等问题(这也是人成熟的一个标志吧,现在青少年犯罪越来越多、越来越年轻化,就是在作案的时候考虑不到这么多的后果和责任),理性就能战胜其“本我”,从而避免做出过激的行为!
从心理学的层面对堡子村村民的集体暴力行为进行分析后,问题变得清晰明了。如果当我们同样面对这样的情况的时候,面对这些不理智、充满愤怒的“集体”的时候,我们采取的不是马上给他们普及法律知识、讲法理等等,那样你可能只会遭来更猛烈的打击!这个时候我们最重要的是采取权宜之计,先顺从“集体”的主意承认“事实”,然后再考虑通过其他的方法和程序来还自己的清白。只要不激怒他们,他们心中的“怒火”就不容易被点燃的,这样更有利于保全自己的生命。这种做法看似可笑,但确确实实是通过科学合理的办法来解决问题!
所以,我认为仅仅把贼的命运归结为中国法治观念的缺失和刑法制度的不健全是不合理的,因为集体暴力的行为只要是有人聚集的地方就有可能发生的。鲁迅说过:“凡中国所有的,外国也都有。”关于这一问题,西方法治国家所发生的各种骚乱和暴动就很能说明问题。所以此案根本因素还是在于人类的本质和外部环境。法治是一个大概念,我们在引用的时候还需多加小心和慎重。道德和政治哲学的观点比较空泛的,必须从对人性的研究的角度对具体的问题加以指导,否则那种单纯以一个狭窄的学科领域来研究分析问题的态度对于我们真正的弄清事实真相是极为不利的。在本案中,在社会学意义上来看,张顺成的死归咎于一个心理学上的重要理论:“反制度化集体行为”;从其个人角度讲是死在了其不“顺”上。但是,从法学的角度来讲,我认为一审法院的判决算是比较公平合理和公正的,因为我们决不能因为这次事件可以以心理学的理论来推出其逻辑上“合理性”而对于违反社会公共利益的行为认为是社会意义上的合理。
参考文章及书目:
1、苏力著:《法治及其本土资源》,中国政法大学出版社,1996
2、苏力著:《送法下乡》,中国政法大学出版社,2001
3、崔丽娟:《心理学是什么》,北京大学出版社,2002
4、郑杭生:《社会学概论新编》第三版 中国人民大学出版社,2002
5、叶容华:《社会心理学》,浙江教育出版社,1998
6、《南方周末》 2003-07-31 2003-08-07


重庆工商法学院法学院2001级4班 (在读本科) 邮遍:400067
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赤峰市人民政府关于印发《赤峰市室内装饰市场管理办法》的通知

内蒙古自治区赤峰市人民政府


赤峰市人民政府关于印发《赤峰市室内装饰市场管理办法》的通知
<赤政发[2004]014号>


各旗县区人民政府,市直各委办局、各企事业单位:
  《赤峰市室内装饰市场管理办法》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。


            赤峰市人民政府
              二○○四年三月二日


赤峰市室内装饰市场管理办法

  第一条 为加强赤峰市室内装饰市场管理,规范室内装饰市场秩序,保证室内装饰工程质量,根据国务院《建设工程质量管理条例》和《内蒙古自治区室内装饰市场管理暂行规定》,结合赤峰市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称室内装饰是指在建筑物成型后,经过另行设计和另行预算,对室内空间(含室内六壁表面)进行的装饰施工以及室内配套用品的安装设置。
  第三条 在赤峰市行政区域内,一切从事室内装饰的建设、设计、施工、监理及室内配套用品安装设置的单位和个人,都必须遵守本办法。
  第四条 市政府室内装饰行政主管部门对全市的室内装饰市场实施统一监督管理,市室内装饰工程质量预算检审站具体负责室内装饰市场的监督管理工作。
  第五条 从事室内装饰工程设计、施工、监理的单位,必须向工商行政管理部门申请领取营业执照;必须向市室内装饰工程质量预算检审站申请领取室内装饰资质等级证书,并在其资质等级许可的范围内承揽室内装饰工程。
  禁止设计、施工、监理单位以其他单位的名义承揽工程;禁止设计、施工、监理单位允许其他单位或个人以本单位名义承揽工程;禁止设计、施工单位转包或者违法分包所承揽的工程;禁止工程监理单位转让监理业务。
  第六条 从事室内装饰工程的设计、预算、质检、项目经理等专业人员及技术工人,必须向市室内装饰工程质量预算检审站申请领取岗位资格证书,方可从事相应工作。
  第七条 取得室内装饰资质等级证书和岗位证书的单位和个人,必须接受资质、资格年检。
  第八条 外埠来市内从事室内装饰设计、施工的单位,必须持当地地市级以上有关行政管理部门证明及有关证件,到工程所在地市室内装饰工程质量预算检审站办理验证手续。
  第九条 室内装饰设计、施工、监理单位承揽室内装饰工程,必须与室内装饰的单位和个人依法签订书面合同,并使用自治区统一印制的室内装饰工程合同文本。
  第十条 室内装饰建设单位必须将工程发包给具有相应资质等级的单位。
  投资在30万元以上(含30万元)的室内装饰工程,必须执行《内蒙古自治区室内装饰工程招标投标评标定标办法》规定, 采取公开招标的方式发包(军事、保密工程除外)。
  第十一条 室内装饰工程坚持先设计后施工的原则。设计单位对其设计质量负责。
  室内装饰建设单位负责将设计图纸报市室内装饰工程质量预算检审站和公安消防部门审查,未经审查批准的,不得施工。
  第十二条 室内装饰工程开工前,施工单位应当到市室内装饰工程质量预算检审站办理施工质量保证手续;建设单位应当到室内装饰工程质量预算检审站办理质量监督手续,领取施工许可证,方可开工。
  第十三条 新建筑物必须经验收合格后,方可进行室内装饰施工。已鉴定为危险的房屋,不得进行室内装饰施工。
  涉及建筑主体和承重结构变动的室内装饰工程,建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,没有设计方案的,不得施工。
  第十四条 施工单位对室内装饰工程的施工质量负责。施工单位组织施工,应当符合以下要求:
  (一)明确工程项目经理、技术和施工管理负责人;
  (二)按照工程设计图纸、施工技术标准和质量规范施工;设计图纸如有变更,应报市室内装饰工程质量预算检审站和消防部门重新确认批准后方可施工;
  (三)使用的材料、配件及安装的用品,应当符合设计要求,有产品合格证和质检报告;使用国家十项强制性标准范围内的室内装饰材料,必须有法定检验机构的检验合格报告;
  (四)应当作好隐蔽工程和各分项工程的质量检查和记录;隐蔽工程在隐蔽前,应当通知市室内装饰工程质量预算检审站检验,合格后方可进行饰面装饰。
  对施工过程中出现的质量问题要及时整改,对竣工验收不合格的工程,负责返修。
  第十五条 室内装饰施工单位,应当采取必要的措施,减少施工中的粉尘、废气、噪声和振动对环境的污染和危害。
  第十六条 市室内装饰工程质量预算检审站和公安消防部门必须按照中华人民共和国行业标准QB1838-93《室内装饰工程质量规范》及国家规定的相应技术工艺质量验收规范和有关消防规范验收室内装饰工程。
  室内装饰工程内部结构未经验收合格不得进行表层装饰。
  第十七条 装饰工程竣工后,施工单位应当向建设单位、市室内装饰工程质量预算检审站提交工程竣工报告,建设单位应当组织设计、施工、监理单位,向市室内装饰工程质量预算检审站、公安消防部门申请工程竣工验收。
  第十八条 室内装饰工程实行质量保修制度。施工单位在向建设单位提交工程报告时,应当向建设单位出具质量保修书,保修书中应明确保修范围、保修期限和保修责任等。室内装饰工程保修期限为1年。
  第十九条 市室内装饰工程质量预算检审站应当按照自治区室内装饰检审机构制定的室内装饰工程定额编制预算,并具体负责室内装饰工程预、决算的审核监督工作。
  第二十条 市室内装饰工程质量预算检审站及其他执法机构执法人员在进行监督检查时,必须出示行政执法证件,人数不得少于2人。有关单位和个人应当予以支持和配合,不得拒绝或阻碍。
  第二十一条 违反本办法规定,由室内装饰行政主管部门依据国务院《建设工程质量管理条例》有关规定依法处理。
  第二十二条 本办法由市政府室内装饰行政主管部门负责解释。
  第二十三条 本办法自发布之日起施行。1996年11月6日赤峰市人民政府发布的《赤峰市室内装饰市场管理暂行办法》(赤政发〔1996〕231号)同时废止。




关于印发《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》的通知

广东省广州市人民政府


穗府〔2008〕1号

关于印发《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》的通知

各区、县级市人民政府,市政府各部门、各直属机构:

  现将《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》印发给你们,请认真组织实施。

  发展限价商品住宅、规范限价商品住宅销售管理,是贯彻党的十七大精神,落实“富民优先,民生为重”的重要举措,关系到广大人民群众的切身利益,关系到房地产市场持续、健康发展。各级政府、各有关单位务必加强组织领导,深入宣传,精心组织,确保工作的顺利推进。

广州市人民政府
二○○八年一月三日

广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)

  第一条 为规范限价商品住宅的销售,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 限价商品住宅(以下简称限价房)是指政府公开出让商品住宅用地时,提出销售价格、住宅套型面积、销售对象等限制性要求,由开发建设单位通过公开竞争取得土地使用权,并严格执行限制性要求开发建设和销售的商品住宅。

  第三条 限价房是本市多层次住房供应体系的组成部分,是本市缓解中等收入阶层住房困难、抑制商品住房价格过快增长的宏观调控措施。

  第四条 本办法适用于本市市辖区范围内限价房的销售和管理。

  第五条 市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)负责组织实施本办法,其下属的市房地产中介服务管理所负责限价房销售的具体监管工作。

  第六条 市国土房管局应当及时根据本市房地产市场运行情况及住宅需求,严格按照本办法第三条规定对限价房用地供应进行研究。需要在年度住宅用地供应计划中安排限价房用地的,市国土房管局应当在报经市人民政府批准后,编制和公布限价房用地年度供应计划。

  限价房用地应当公开出让。

  限价房用地公开出让时应当明确规定户型、最高销售价格、销售对象等限制性要求。

  第七条 限价房套型建筑面积不得超过90平方米。

  第八条 限价房项目的最高销售价格应当根据房地产市场运行情况,按照地块公开出让时同一区域、同一地段、同一类型商品住宅市场价格的一定比例确定。

  销售限价房的实际价格不得超过土地公开出让时确定的最高销售价格。

  第九条 限价房应当限制销售对象。

  限价房的销售对象应当根据限价房用地供应情况、本市居民住房现状和收入情况、房地产市场运行情况,以及住房保障范围和标准等因素确定。

  第十条 市国土房管局应当根据本办法的规定,按照循序渐进、优先满足有效需求的原则,报经市人民政府批准,确定和公布限价房的最高销售价格标准和销售对象标准。

  第十一条 符合条件的限价房购买者以夫妻双方名义申请购买的,可以优先购买限价房。

  第十二条 开发建设单位在销售限价房前,应当制定包括楼盘销售价格明细表、销售各环节的时间安排等在内的销售方案。

  《商品房预售许可证》经批准后,销售方案应当与《商品房预售许可证》一起向社会公布。

  限价房的预售应当纳入本市房屋管理系统,并对限价房设置“销售限价”、“销售对象”等特别审查环节。

  第十三条 销售限价房一般按照以下程序进行:

  (一)预登记。

  1.公布楼盘信息和受理购买申请。

  限价房项目自取得《商品房预售许可证》之日起,市国土房管局应当通过报纸和该局公众网站等媒体公布待售限价房项目信息和销售方案,受理购房申请。

  市国土房管局受理购房申请的时间不少于10日。

  2.购房申请人提交申请和证明资料。

  购房申请人应当按照市国土房管局规定的时限和方式提交购房申请和提供证明其符合购买条件的有关资料。

  购房申请人应当承诺其提交的购房申请和提供的证明资料真实无误,并同意国土房管部门查核有关情况。

  所有提交购房申请并提供符合要求证明资料的购房申请人确认为预登记人。

  (二)公开摇珠确定购买顺序。

  提交购房申请和提供证明资料的时间截止后,市国土房管局组织公开摇珠确定所有预登记人的购买顺序,公开摇珠工作应当在公证部门监督下公开进行。

  参加公开摇珠的预登记人根据是否享有优先购买权,分为优先预登记人、其他预登记人两类确定购买顺序。

  (三)实质审核预登记人购房资格。

  公开摇珠结束后,市国土房管局应当在10个工作日内,按照公开摇珠确定的购买顺序,实质审核预登记人的购房资格,确定合格预登记人名单。

  合格预登记人根据是否享有优先购买权,分为优先合格预登记人和其他合格预登记人两类。

  (四)购房资格公示。

  市国土房管局应当将合格预登记人名单通过报纸和该局公众网站等媒体向社会公示,公示期不少于5日,公示期满无异议或异议经审核不成立的合格预登记人确认为有效购房人。

  市国土房管局应当在公示期满后3个工作日内,根据公示结果和公开摇珠确定的购买顺序,确定最终的有效购房人名单和购房顺序,并将该名单和顺序通过公告、信函等形式送达开发建设单位和有效购房人。

  (五)签订购房合同。

  开发建设单位按照市国土房管局送达的有效购房人名单及顺序进行销售,依照市国土房管局制定的合同示范文本,与有效购房人签订《限价房买卖合同》。

  有效购房人未在规定期限内认购和签订《限价房买卖合同》的,视为放弃购买资格,购房顺序依次顺延;《限价房买卖合同》经市房地产交易登记中心登记备案后,有效购房人信息将被市国土房管局冻结存档,不得再次申购限价房。

  市国土房管局可以根据本办法制定限价房销售具体操作细则。

  第十四条 限价房项目的土地使用权出让合同应当约定开发建设单位不得将土地和在建工程抵押。

  第十五条 限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。

  5年期满后出租和转让的,应当向政府补交土地收益价款。限价房补交土地收益价款应当按照出租和转让时同地段、同类别商品住房市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算。

  本条第一、二款限制性内容应当在限价房权属证中注记。

  第十六条 已购限价房者自办理房地产权属登记之日起5年内,因购买、继承、赠与、析产等原因再次拥有自有产权住宅的,应当在办理再次拥有住宅的产权登记前申请由市国土房管局回购或安排符合限价房购买资格者购买。回购或购买的价格按照原销售价格结合成新确定;市国土房管局放弃回购或未安排符合限价房购买资格者购买,以及再次拥有自有产权住宅时限价房办理房地产权属登记已满5年的,应当按照本办法第十五条第二款的规定补交土地收益价款。

  购买限价房的申请人应当在购房申请时书面承诺遵守前款规定。已购限价房者违反承诺的,市国土房管局有权依约定限制其新购商品住宅买卖合同的登记备案和产权转移登记。

  第十七条 《商品房预售许可证》批准2年后仍有剩余限价房未售的,市住宅建设办公室可以按照销售方案中确定的销售价格优先购买。

  市住宅建设办公室放弃优先购买权的,开发建设单位可以向市国土房管局申请取消销售价格和销售对象等限制性要求,经审核同意并就剩余面积补交土地收益价款后,开发建设单位可以自行处置商品住宅。补交土地收益价款的标准与本办法第十五条第二款规定相同。

  第十八条 限价房项目配套车位和配套商业设施的销售管理应当按照国家、省、市有关规定执行。

  第十九条 购房人申报虚假资料骗购限价房的,按照以下规定处理:

  (一)要求其退还所购买的限价房,依法注销其房地产权登记,按照原购买价格结合成新退回房价款;

  (二)按照申请购买时的承诺约定追究法律责任;购房人属于国家公职人员的,依法给予行政处分;

  (三)将购房人相关信息移送中国人民银行的征信机构载入公民个人诚信档案;

  (四)永久取消其购买限价房资格。

  第二十条 购房人购房后违反本办法规定将限价房出租的,按照以下规定处理:

  (一)要求其退还所购买的限价房,依法注销其房地产权登记,按照原购买价格结合成新退回房价款;

  (二)依照申请购买时的承诺约定追究法律责任;

  (三)将购房人相关信息移送中国人民银行的征信机构载入公民个人诚信档案;

  (四)永久取消其购买限价房资格。

  第二十一条 开发建设单位违反本办法规定进行销售的,市国土房管局应当立即责令开发建设单位整改,并根据国有土地使用权出让合同的约定和相关法律规定进行处理和处罚。

  第二十二条 行政机关和行政机关工作人员在限价房审核、销售管理等工作中,存在渎职、徇私舞弊、受贿等行为的,由行政监察机关给予行政处分;构成犯罪的,移交司法机关依法处理。

  第二十三条 为促进城市建设和经济发展,引导产业结构优化升级,吸引优秀人才创业发展,经市人民政府批准,可以参照本办法规定,建设面向城市建设被拆迁家庭、重点发展产业的从业人员、中高级专家等特殊群体的限价房,优先供应给前述群体购买。

  第二十四条 从化、增城市参照本办法,结合本地实际,制定相应办法。

  第二十五条 本办法自公布之日起施行,有效期3年。有效期届满,根据实施情况依法评估修订。