中国政府 大不列颠及北爱尔兰联合王国政府


中华人民共和国政府和大不列颠及北爱尔兰联合王国政府关于促进和相互保护投资协定


　　中华人民共和国政府和大不列颠及北爱尔兰联合王国政府，愿为缔约一方的国民和公司在缔约另一方领土内投资创造有利条件；
　　认识到根据国际协定鼓励和相互保护此种投资将有助于激励国民和公司经营的积极性和增进两国的繁荣；
　　达成协议如下：

　　第一条　定　　　　义
　　本协定内：
　　一、　（甲）“投资”系指缔约一方依照其法律和法规在其领土内接受作为投资的所有资产，特别是，但不限于：
　　（一）　动产、不动产和任何其他财产权利，如抵押权、留置权或质权；
　　（二）　公司的股份、股票和债券或该公司财产中的权益；
　　（三）　对金钱的请求权或通过合同具有财政价值的行为请求权；
　　（四）　著作权、工业产权、专有技术和商誉；
　　（五）　法律或法律允许通过合同赋予的经营特许权，包括勘探、耕作、提炼或开发自然资源的特许权。
　　“投资”包括本协定生效之日存在的投资；所投资产形式的变化，不影响其作为投资的性质。
　　（乙）　“收益”系指由投资所产生的款项，主要是：利润、利息、资本利得、股息、使用费和酬金。
　　（丙）　“国民”：
　　（一）　在中华人民共和国方面，系指根据中华人民共和国法律具有中华人民共和国国籍的自然人。
　　（二）　在联合王国方面，系指根据联合王国有效法律，获得联合王国国民身份，且在联合王国有居住权或依照本协定第十条规定延伸适用的任何领土有居住权的自然人。
　　（丁）　“公司”：
　　（一）　在中华人民共和国方面，系指在中华人民共和国领土内任何地方依照有效法律设立或组建的公司、商号或社团。
　　（二）　在联合王国方面，系指在联合王国任何地方或依照本协定第十条规定延伸适用的任何领土内依照有效法律设立或组建的公司、商号或社团。
　　二、　本协定也适用于缔约一方的国民或公司在缔约另一方行使主权或主权权利或管辖权的领海、海域或大陆架内进行的投资。

　　第二条　　促进和保护投资
　　一、　缔约一方应在其领土内鼓励缔约另一方的国民或公司投资，为此创造良好条件，并有权行使法律所赋予的权力接受此种投资。
　　二、　缔约任何一方的国民或公司在缔约另一方领土内的投资，应始终受到公正和公平的待遇和持久的保护和保障。缔约各方同意，在不损害其法律和法规规定的条件下，对缔约另一方的国民或公司在其领土内对投资的管理、维持、使用、享有或处置不得采取不合理的或歧视性的措施。缔约各方应遵守其对缔约另一方国民或公司的投资可能已同意的义务。

　　第三条　投　资　待　遇
　　一、　缔约任何一方在其领土内给予缔约另一方国民或公司的投资或收益的待遇不应低于其给予任何第三国国民或公司的投资或收益的待遇。
　　二、　缔约任何一方在其领土内给予缔约另一方国民或公司在管理、使用、享有或处置他们的投资的待遇，不应低于其给予任何第三国国民或公司的待遇。
　　三、　除本条第一、二款的规定外，缔约任何一方应尽量根据其法律和法规的规定给予缔约另一方的国民或公司的投资与其给予本国国民或公司以相同的待遇。
　　四、　上述第一款至第三款的规定，不应解释为缔约一方有义务因下述情况而产生的待遇、特惠或特权给予缔约另一方的国民或公司：
　　（甲）　缔约任何一方已经或可能参加的任何现存或将来的关税同盟或类似的国际协定或为方便边境贸易的协定；
　　（乙）　任何全部或主要与税收有关的国际协定或安排，或任何全部或主要与税收有关的国内立法。

　　第四条　损　失　补　偿
　　一、　缔约一方的国民或公司在缔约另一方领土内的投资，因在缔约另一方领土内发生战争或其他武装冲突、革命、全国紧急状态、叛乱或骚乱而遭受损失，缔约另一方给予缔约一方国民或公司的待遇，不应低于其给予任何第三国国民或公司的待遇。
　　二、　在不损害本条第一款的情况下，缔约一方的国民或公司在缔约另一方领土内，在上款所述事态下遭受损失，是由于：
　　（一）　缔约另一方的军队或当局征用了他们的财产；
　　（二）　缔约另一方的军队或当局非因战斗行动或情势必需而毁坏了他们的财产，应予以恢复或合理的补偿。由此发生的支付款应能自由转移。

　　第五条　征　　收
　　一、　只有为了与国内需要相关的公共目的，并给予合理的补偿，缔约任何一方国民或公司在缔约另一方领土内的投资方可被征收、国有化或采取与此种征收或国有化效果相同的措施（以下称“征收”）。此种补偿应等于投资在征收或即将进行的征收已为公众所知前一刻的真正价值，应包括直至付款之日按正常利率计算的利息，支付不应不适当地迟延，并应有效地兑换和自由转移。受影响的国民或公司应有权依照采取征收的缔约一方的法律，要求该一方的司法或其他独立机构根据本款规定的原则迅速审理其案件和其投资的价值。
　　二、　缔约一方依照有效法律对在其领土内任何地方设立或组成的并由缔约另一方国民或公司持有股份的公司之资产进行征收时，应保证适用本条第一款的规定，从而保证拥有此种股份的缔约另一方国民或公司就其投资得到合理的补偿。

　　第六条　投资和收益的汇回
　　一、　缔约各方保证缔约另一方的国民或公司有权将其投资和收益以及按照与投资有关的货款协议的任何支付款项自由转移至其居住国。
　　二、　上述第一款所提到的权利应受制约于缔约各方有权在其国际收支困难的例外情况下，并在有限的时期内公平诚信地行使其法律所赋予的权力。但此种权力不得用于阻止利润、利息、股息、使用费或酬金的转移，并应保证每年至少转移百分之二十的投资及其他任何形式的收益。
　　三、　货币的转移应以该资本初始投资时的可兑换货币或投资者与有关缔约方同意的任何其他可兑换的货币不迟延地实施。除非有关的国民或公司另行赞同，转移应依照有关缔约一方有效的外汇管理条例按转移之日适用的汇率进行。
　　四、　在中华人民共和国方面：联合王国国民或公司就上述第一至第三款转移可兑换货币，应从转移货币的国民或公司的外汇存款帐户中进行。若该外汇存款帐户中没有足够的外汇供转移，在下述情况下，中华人民共和国应允许把当地货币兑换货币进行转移：
　　（一）　全部或部分投资清算所得款项；
　　（二）　从第一条第一款（甲）（四）项的财产中所得的使用费；
　　（三）　依照由中国银行担保的投资有关的货款协议所进行的偿付款项；
　　（四）　由中华人民共和国主管机构专门准许该国民或公司主要在中华人民共和国领土内进行经济活动所得的利润、利息、资本利得、股息、酬金和其他形式的收益。

　　第七条　国民或公司与东道国之间争议的解决
　　一、　缔约一方的国民或公司与缔约另一方之间有关征收补偿款额的争议，在提出书面通知该项争议之后六个月内未能友好解决，应提交国际仲裁。
　　二、　如将争议提交国际仲裁，有关的国民或公司和缔约另一方可同意将争议提交：
　　（甲）　争议双方指定的一个国际仲裁员；
　　（乙）　依照争议双方间的一项专门协议指定的专设仲裁庭；
　　（丙）　依照联合国国际贸易法委员会仲裁规则设立的专设仲裁庭。
　　三、　如按上述第二款将争议提交仲裁后三个月内没有就任一可选择的程序达成协议，争议双方有义务依照当时有效的联合国国际贸易法委员会仲裁规则将争议提交仲裁。争议双方可书面同意修改规则。
　　四、　本条内的国民或公司包括第五条第二款所述的国民或公司。

　　第八条　缔约双方之间的争端
　　一、　缔约双方对本协定的解释或适用发生的争端，应尽可能通过外交途径解决。
　　二、　如果缔约双方之间的争端不能如此解决，则应依缔约任何一方的要求提交仲裁庭。
　　三、　该仲裁庭应按下述方式逐案设立，自收到仲裁要求后两个月内，缔约方应各指派一名仲裁庭成员，该两名成员应推举一名第三国国民并由缔约双方批准指派为仲裁庭主席。主席应在另两名成员指派出之日起两个月内予以指派。
　　四、　如在本条第三款规定的期限内未作出必要的指派，又无任何其他协议，缔约任何一方可请求国际法院院长作出必要的指派，如院长是缔约任何一方的国民，或因其他原因不能履行此项职责，则应请求副院长作出必要的指派。如副院长是缔约任何一方的国民或也不能履行此项职责，则应依次请求非缔约任何一方国民的国际法院资深法官作出必要的指派。
　　五、　仲裁庭应以多数票作出裁决。裁决对缔约双方均有拘束力。缔约各方应承担其指派的仲裁庭成员及其出席仲裁程序的代表的费用。主席的费用和其余费用由缔约双方平均承担。仲裁庭应自行规定其程序。

　　第九条　代　位
　　一、　如缔约一方或其指定的代理机构，依照其对在缔约另一方领土内某项投资的保证向其国民或公司作了支付，缔约另一方应承认被保证的国民或公司的全部权利和请求权，依法律或合法行为转让给了缔约一方或其指定的代理机构，并承认缔约一方或其指定的代理机构由于代位有权行使和执行与被保证的国民或公司同样程度的权利及请求权。缔约一方或其指定的代理机构可承担与投资有关的义务。
　　二、　缔约一方或其指定的代理机构，通过转让取得的权利和请求权以及实行这种权利和请求权时得到的支付所享受的待遇，在所有情况下，应与被保证的国民或公司依本协定就有关投资及其收益有权享受的待遇相同。
　　三、　缔约一方或其指定的代理机构在行使取得的权利和请求权时所得到的支付，应由缔约一方自由使用，以偿付其在缔约另一方领土内的开支。

　　第十条　领土的延伸
　　在本协定签字之时或其后任何时候，缔约双方可互换照会同意将本协定的规定延伸适用于由联合王国政府负责国际关系的领土。

　　第十一条　生　效
　　本协定自签字之日起生效。

　　第十二条　期限和终止
　　本协定有效期为十年。此后应在缔约任何一方书面通知缔约另一方终止本协定之日起的十二个月内继续有效。对于在本协定有效期间所进行的投资，本协定的规定自终止之日起十五年内对该类投资应继续有效，并不损及此后适用缔约双方接受的一般国际法规则。
　　由双方政府授权其各自代表签署本协定，以昭信守。
　　本协定于一九八六年五月十五日在伦敦签订。一式两份，用中文和英文写成，两种文本具有同等效力。
　　中华人民共和国政府　　　　　　　　　　　　　大不列颠及北爱尔兰
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　联合王国政府
　　代　　　　　　表　　　　　　　　　　　　　　代　　　　　　表
　　　　郑　拓　彬　　　　　　　　　　　　　　　　　　杰弗里·豪
　　　　（签　字）　　　　　　　　　　　　　　　　　（签　字）
中国建设银行


中国人民建设银行关于印发《中国人民建设银行房地产贷款管理办法（试行）》的通知

建设银行各省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行：
《中国人民建设银行房地产贷款管理办法（试行）》于1995年12月29日经中国人民建设银行第10次行务会议通过。现印发给你们，并就执行该办法有关问题通知如下：
一、本《办法》自1996年3月1日起在全行系统施行。各分行接此通知后，要组织所属有关人员认真学习，做好执行的准备工作。学习和执行中发现的问题和改进意见，及时报告总行。
二、1996年总行暂不核定各省级分行的房地产贷款审批限额；各省级分行核定的地（市）级行、县级行1996年度房地产贷款审批限额，报总行备案。
三、各省级分行可以根据本地区的实际情况，对本《办法》所附附式文本进行适当调整，但附式三、附式四、附式五、附式六、附式十三、附式十四、附式十五、附式十六、附式十七只能补充，不得删除。调整后的附式文本要及时报总行备案。
贷款后评价指标对照表
评价表8： 金额单位：万元人民币
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| 序 | 指 标 名 称 | 单 位 | 可行性研究 | 项目评估 |
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| 号 |------------------------|--------------|--------------|------------|
| | 1 | 2 | 3 | 4 |
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| 1 |生产能力（产量）／年 | | | |
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| 2 |职工人数 | | | |
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| 3 |固定资产总投资 | 万元 | | |
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| 4 |建设银行贷款 | 万元 | | |
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| 5 |全部流动资金 | 万元 | | |
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| 6 |建设工期 | 年 | | |
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| 7 |年销售收入 | 万元 | | |
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| 8 |年总成本 | 万元 | | |
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| 9 |年利润总额 | 万元 | | |
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|10 |年利税总额 | 万元 | | |
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|11 |资产负债率 | ％ | | |
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|12 |流动比率 | ％ | | |
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|13 |速动比率 | ％ | | |
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|14 |财务内部收益率（税后） | ％ | | |
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|15 |投资利润率 | ％ | | |
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|16 |利息实收率 | ％ | | |
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|17 |贷款偿还期 | 年 | | |
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|18 |到期贷款偿还率 | ％ | | |
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|19 |存贷比率 | ％ | | |
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| 偏 差 值 | |
项目评价 |------------------------------------------| 备 注 |
| 评价比可研增或减 | 评价比评估增或减 | |
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5 | 6＝（5--3） | 7＝（5--4）栏 | 8 |
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填表说明：第7行--第10行年销售收入、年总成本、年利润总额、年利税总额，均按可行
性研究报告、项目评估和评价时的正常生产年份数填列。

附：中国人民建设银行房地产贷款管理办法（试行）

（1995年12月29日中国人民建设银行第10次行务会议通过）

第一章 总 则
第一条 为加强房地产贷款管理，明确贷款的内部管理工作程序和各级信贷人员的工作职责，逐步实现房地产贷款工作的制度化、规范化，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》（试行）及《借款合同条例》等有关法规，特制定本办法。
第二条 本办法适用于建设银行发放的各类房地产贷款。
第三条 政策性房地产贷款，必须坚持资金来源于房改、运用于房改，资金自求平衡；经营性房地产贷款的发放应当符合国家产业政策、信贷政策，保证贷款的安全性、流动性、盈利性。
第四条 房地产贷款的规模，要严格按照规定执行和控制。政策性房地产贷款实行比例管理，按照住房贷款与住房存款的规定比例发放；经营性房地产贷款，纳入全行贷款规模统一管理。

第二章 贷款前期管理
第五条 借款人应当具备的基本条件。银行在受理房地产借款申请时，应审核借款申请人是否符合银行规定的条件。借款人申请借款时必须具备的基本条件是：
一、单位。
（一）企业单位应为经工商行政管理机关核准登记的企业法人，行政事业单位应为有权部门确定的房改单位；
（二）有健全的管理机构和财务管理制度；
（三）有按期还本付息的能力；
（四）在贷款银行开立基本结算帐户及住房资金帐户。
二、个人。
（一）有合法的身份证件；
（二）有稳定的经济收入和归还贷款本息的能力；
（三）提供第三方保证人或以贷款行认可的资财进行抵押或质押。
第六条 借款人应当具备的其他条件。对申请房地产贷款的借款人，除要求其具备第五条规定的基本条件外，还应要求其具备所申请贷款种类的办法规定的其他条件。
第七条 借款人应当提供的文件。银行在受理房地产借款申请时，要求借款人必须提供下列文件：
一、单位。
（一）借款申请书；
（二）企业单位应提供工商行政管理机关核发的营业执照副本（或复印件）、年检登记文件及税务登记证明副本（或复印件），行政事业单位应提供有权部门批准的机构设置的文件；
（三）法定代表人或其授权代理人的证明文件；
（四）会计师事务所出具的验资报告；
（五）财政部门或会计师事务所核准的上年度会计报表，申请借款前一个月的会计报表；
（六）项目可行性研究报告，有权部门批准的项目建设、实施和开发的文件或计划；
（七）有权部门批准的购建住房计划；
（八）建设主管部门核发的房地产开发企业资质证书；
（九）保证人出具的担保意向书，工商行政管理部门核发的保证人营业执照副本（或复印件）、年检登记文件及税务登记证明副本（或复印件），经注册会计师或财政部门审查的保证人财务报表；
（十）抵押物（质物）清单和产权证明文件以及有处分权人的同意抵押（质押）的证明。
二、个人。
（一）合法的身份证件；
（二）贷款行认可的部门出具的借款人固定经济收入的证明或偿还能力的证明文件；
（三）购建住房合同、协议或其他证明文件；
（四）保证人同意担保的证明文件及保证人的资信证明材料；
（五）抵押物（质物）清单和产权证明文件以及有处分权人的同意抵押（质押）的证明；
（六）贷款行认为需要提供的其他文件、证明。
第八条 借款申请的初审。信贷员应根据国家产业政策、信贷政策及有关贷款办法的规定，对借款人的借款申请进行初审，核实确认其是否具备借款资格，提出是否受理借款申请的意见。对于受理的借款申请，应及时进行贷前调查。
第九条 贷前调查的内容。主要包括：
一、对借款人品行的调查。调查借款人法定代表人或主要负责人的品行，包括其资历、工作水平、领导能力、道德品质、还款意愿等。
二、对借款合法性的调查。调查借款用途是否符合国家产业政策、信贷政策及有关贷款办法的规定。
三、对借款人信誉的调查。调查借款人原有债务是否都能按期偿还，有无银行不良记录。
四、对借款人偿债能力的调查。调查借款人是否具备偿还贷款本息的能力，其还款资金来源是否稳定，能否按期还本付息。
五、对借款人盈利性的调查。调查借款人使用该项贷款预期的盈利情况，以及借款人自身预期的盈利情况。
六、对借款项目的调查，包括开发项目前期工作情况，开发计划是否落实，城市规划、设计方案、建设用地是否已经批准，开工条件是否具备，是否取得开工许可证，项目资金来源构成和落实情况，以及开发项目预期销售情况等。
七、对保证人的调查。调查保证人是否具备担保资格，保证人的资信情况，保证人是否还为其他借款人提供了担保，其担保总金额是否超过其担保能力。提供担保的保证人应具备以下基本条件：
（一）经工商行政管理机关核准登记的企业法人；
（二）独立核算，自负盈亏；
（三）有健全的管理机构和财务管理制度；
（四）具有代为清偿债务的能力；
（五）无重大的债权债务纠纷。
八、对抵押物（质物）的调查。调查抵押物（质物）是否符合规定，抵押物（质物）是否已经设定抵押（质押）。可以用作房地产贷款抵押（质押）的抵押物（质物）包括：
（一）有价证券。包括债券（国家债券、重点建设债券、金融债券）、存款凭证（银行存单）。
（二）依法取得并有权自主决定转让的房屋。
（三）依法通过出让、转让方式取得的国有土地使用权。
（四）贷款行认可的其他财产。
九、测定贷款的风险度。实行贷款风险管理的贷款行，要对借款人提出的借款申请，按照贷款对象信用等级和项目风险等级、贷款方式、贷款期限以及贷款形态等测定贷款风险度。
第十条 贷前调查的方法。贷前调查一般采用书面调查、实地调查和委托调查。
第十一条 贷前调查报告。贷前调查后，调查人应对调查结果进行整理、分析，提出具体意见，形成书面报告。对符合贷款条件的借款，逐级上报审批。
第十二条 建立项目备选制度。申请借款的项目，经贷款行调查、评审，认为符合贷款条件，但因资金或信贷规模的限制，一时无法给予贷款的，可列为备选项目。
第十三条 备选项目的保管。备选项目要设立专门的档案库，妥为保管。放档的文件应当包括：申请贷款的项目在贷款申请阶段和银行贷前调查阶段全部的报表、资料、证明及其他文件，贷款行各级信贷人员对项目的调查、评审意见以及拟放款时间的初步安排。
第十四条 备选项目的处理。对列入备选的项目，贷款行要经常进行审理，并根据资金和贷款规模情况适时安排放款。如果贷款行在一定时间内仍不能安排贷款，则备选项目自动解除。

第三章 贷款审批与发放管理
第十五条 贷款审批制度。房地产贷款实行审贷分离、分级审批制度。未经批准的贷款，任何个人不得对外承诺，不得擅自决定发放贷款。
第十六条 贷款审批程序。信贷员对经过审查评估符合贷款条件的借款申请，要根据贷前调查的内容写成书面报告并提出贷款额度、利率、期限的初步意见，报信贷部门负责人审核。
信贷部门负责人对信贷员报送的初审意见和所附材料的正确性、完备性进行审核，并在信贷员提交的书面报告上签署审核意见，报房地产信贷部主任或主管行长审批。
房地产信贷部主任或主管行长应根据信贷员和信贷部门负责人的意见，并结合本行房地产信贷计划、资金等情况综合平衡，签署审批意见。
对贷款数额较大的贷款项目，由行贷款审批小组集体讨论决策。
第十七条 借款合同的签订。贷款一经批准，贷款行应立即与借款人签订《借款合同》。在签订借款合同时，信贷员应与借款人协商借款合同的有关条款，并审查借款合同条款是否符合合同管理的有关规定；填好的借款合同先交由借款人签字并加盖公章，然后送信贷部门负责人审核；信贷部门负责人审核无误后报房地产信贷部主任或主管行长审查；房地产信贷部主任或主管行长审查同意后，由法定代表人或其授权代理人签字并加盖公章。同时将已生效的合同副本送会计部门。
第十八条 贷款的担保。贷款行与借款人签订借款合同时，对保证贷款或抵押（质押）贷款，要办理以下手续：
一、保证贷款，贷款行应与保证人签订《保证合同》，作为《借款合同》的从合同。同一笔借款有两个以上保证人的，应与保证人分别订立《保证合同》。《保证合同》的签订日期不得迟于《借款合同》的签订日期。
二、抵押贷款，贷款行应与抵押人签订《抵押合同》，作为《借款合同》的从合同。《抵押合同》签订后应按《担保法》的有关规定办理抵押物登记，抵押物的登记日期不得迟于抵押贷款的实际发放日期；贷款行应要求借款人对抵押物办理与贷款期限相适应的财产保险，并在《保险合同》中明确贷款行为该项保险的第一受益人；保险单和他项权利证交由贷款行存执；抵押人（借款人）和抵押权人（贷款行）认为需要确定抵押物价值的，可以由贷款行进行评估，也可以委托房地产估价机构进行评估，并经抵押权人确认。
三、质押贷款，贷款行应与出质人签订《质押合同》，作为《借款合同》的从合同。《质押合同》签订后应按《担保法》的有关规定办理质物登记。
第十九条 贷款指标的下达。借款合同生效后，信贷员即可根据合同填写《核定贷款通知单》一式三份，由信贷部门负责人签字，加盖业务专用章后，送借款人和会计部门各一份，留存一份，附在《借款合同》后备查。借款人接到《核定贷款通知单》即可到贷款行办理开户手续。会计部门根据《借款合同》副本和《核定贷款通知单》等办理具体转帐手续。
第二十条 贷款审批权限。各级行房地产贷款的审批权限如下：
一、对单位发放的贷款，每笔最高不得超过的限额为：省级分行1000万元；地（市）级行300万元；县级行50万元。
二、对个人发放的贷款，每笔最高不得超过的限额为：省级分行30万元；地（市）级行10万元；县级行5万元。
三、对同一借款人的房地产贷款余额不得超过贷款行房地产贷款余额的15％。
第二十一条 审批权限的确定。各级行房地产贷款发放的审批权限，根据各行资金情况、贷款管理水平、贷款风险度和信贷资产质量等情况的不同而有所不同。其具体限额，县级行和地（市）级行由省级分行在第二十条规定的最高限额内核定；省级分行由总行在第二十条规定的最高限额内核定。一般一定2年，情况如有变化，可适时调整。
第二十二条 限额以上项目的报批。各级行限额以上的贷款项目要报上一级行审批。任何行不得将贷款划整为零越权审批，否则将调整该行的审批限额，直至取消其审批权力。
第二十三条 限额以上项目的报送。对限额以上贷款项目，经办行应将借款人提交的有关材料和初审意见一并报送上一级行，并附简要说明。上一级行对经办行报送的材料和初审意见应认真审查，调查核实后，一般应在20天内将审批意见通知经办行，由经办行办理贷款手续，进行贷款管理。

第四章 贷款后期管理
第二十四条 贷后检查。贷款发放后，贷款行要对借款人执行借款合同情况及借款人的资信情况进行追踪调查和检查，防止贷款风险的产生。检查的主要内容包括：
一、贷款的使用是否符合合同规定；
二、借款人的财务状况及其清偿能力有无变化；
三、借款人有无变更或工作调动；
四、贷款偿还的可靠性及具体安排；
五、抵押物（质物）的情形有无变化；
六、第三方保证人的经济状况有无变化；
七、借款人须定期向贷款行提交的文件资料是否及时、完备。
第二十五条 贷后检查的方法。贷后检查一般采用实地检查和报表分析两种形式。信贷人员应定期走访借款人，了解有关情况，定期查阅借款人财务报表，进行财务分析。
第二十六条 建立检查报告制度。信贷人员应根据贷后检查情况，进行综合分析，提出建议，并形成书面报告，由信贷部门负责人和主管行长签署意见后，列入贷款档案。
第二十七条 对借款人违约的处罚。借款人未按合同约定用途使用借款，或未按合同约定期限偿清贷款的，贷款行可对其进行加罚息；借款人有下列情形之一，贷款行可以提前收回部分或全部贷款，停止支付借款人尚未使用的借款：
一、向贷款行提供虚假或者隐瞒重要事实的资产负债表、损益表等资料的；
二、不如实向贷款行提供开户行、帐号及存款余额等资料的；
三、不按借款合同规定用途使用贷款，经限期纠正仍不改正的；
四、拒绝接受贷款行对其信贷资金情况和有关生产经营、财务活动进行监督的；
五、违反合同约定，擅自变更企业体制，致使贷款债权落空，造成信贷资产损失的；
六、设有第三方保证或抵押（质押）的贷款，保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力的；抵押人（出质人）违反抵押合同（质押合同），或抵押物（质物）因意外毁损不足以清偿贷款本息，借款人又无法落实符合要求的新保证或新抵押（质押）的；
七、已经卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷的；
八、违反贷款办法其他规定或贷款合同其他约定的。
第二十八条 到期贷款本息的回收。贷款到期前30天，贷款行须填制《到期贷款通知书》，通知借款人及其保证人，并取得回执，促其按期归还贷款本息。
第二十九条 到期贷款的展期。对不能按期还清贷款并提出展期申请的借款人，贷款行应进行审核，对符合展期条件的，应要求其在全部贷款到期前1个月填制《贷款展期申请书》，并征得原保证人同意或提供新的保证人。贷款行根据借款人的展期申请内容，调查核实情况，落实还款来源，对确能在贷款展期期间还清贷款的，可按有关规定办理展期。
第三十条 贷款展期手续的办理。办理展期手续时，贷款行要与借款人和保证人重新签订《展期还款协议书》，作为原《借款合同》的附件，并分送有关单位。每笔贷款只能展期一次。短期贷款展期不得超过原贷款期限；中长期贷款展期不得超过原贷款期限的一半，但最长不得超过1年。贷款展期后，其贷款期限要按原贷款期限加展期期限连续计算，达到新的利率档次期限，则在原期限和展期期限内均按新的利率档次计收利息。
第三十一条 逾期贷款的处理。凡未能按借款合同规定的还款计划按期还款或贷款展期后到期仍不能归还的，均作逾期贷款处理。贷款行应及时向借款人和保证人发出《催还逾期贷款通知书》，并取得回执，按规定加收罚息。逾期贷款偿还之前，贷款行每季要向借款人及保证人发书面催收通知，直至贷款本息收回。
第三十二条 对担保责任的追究。《借款合同》履行期间，如果借款人明显违反《借款合同》约定的义务，或借款人被人民法院依法宣告破产，贷款行应根据《保证合同》的约定，要求保证人提前承担连带责任，或依照《抵押（质押）合同》的约定，提前实现抵押权（质权）；《借款合同》履行期届满，借款人不能按期归还贷款本息，对实行第三方保证的贷款，贷款行应立即填制《履行担保责任通知书》，通知保证人负责偿还借款人所欠贷款本息，并取得回执；对实行财产抵押或质押的贷款，应按《抵押合同》或《质押合同》中有关条款，依法处置抵押物或质物，用以清偿贷款本息。必要时应诉诸法律，依法收回贷款本息。
第三十三条 呆帐贷款的认定。凡由于下述情况造成不能收回的贷款，贷款行可将其列为呆帐贷款，申报核销。
一、借款人及保证人经依法宣告破产，进行清偿后，未能还清的贷款；
二、借款人死亡，或者依照《中华人民共和国民法通则》的规定，宣告失踪或宣告死亡，以其财产或遗产清偿后，未能还清的贷款；
三、借款人遭受重大自然灾害或意外事故，损失巨大且不能获得保险补偿，确实无力偿还的部分或全部贷款，或者以保险费赔偿清偿后，未能还清的贷款；
四、贷款行依法处置贷款抵押物或质物所得价款不足以补偿抵押或质押贷款的部分；
五、经国务院专案批准核销的贷款。
第三十四条 呆帐贷款的核销。各级行对本行所发生的贷款呆帐，无论金额大小，必须经同级财政监察专员办事处审查同意后，逐级上报总行审核批准后核销。具体按以下程序办理：
一、贷款行对经审核确认的呆帐贷款，应填制“核销贷款损失申报表”，加盖公章，附详细材料和同级财政监察专员办事处意见，逐级上报总行审批。在上报材料中，申报行应详细报告造成呆帐的原因、有关责任单位和个人、按规定已做出的处理决定或提出处理意见，同时还要认真检查本行在贷款过程中存在的问题，提出改进的措施。对在审理过程中本行各职能部门意见不一致的，在上报材料中要分别载明。
二、贷款经批准核销后，总行正式通知申报行批准核销的内容及金额，由贷款行信贷部门填制单据，会计部门据此办理帐务处理手续。
第三十五条 贷款的销户。贷款行在收到借款人的最后一笔还款后，即可注销借款人该贷款帐户，并将贷款还款凭证与借款合同及各种附件、补充协议等装订成册，加盖“销户”印章后，按档案管理办法的要求归档存查。

第五章 贷款的后评价
第三十六条 贷款后评价的目的。贷款后评价是在房地产贷款发放后，对贷款的使用、本息的回收、银行效益和风险等情况进行的评价，以检验贷款评审、决策和贷款管理工作质量，总结贷款决策的经验，提高贷款评审决策和贷款管理水平，转移、分散贷款风险，促进贷款回收。
第三十七条 贷款后评价的时间和范围。贷款行在房地产贷款发放后和实施过程中，对有重大问题和典型经验的贷款要进行后评价。
第三十八条 贷款后评价的内容。主要包括：
一、借款人资信和经营情况，包括借款人的法律地位、性质、等级、规模状况、经营管理情况、资产负债情况、资信情况及主要负责人情况；
二、贷款项目资金来源情况，主要是计算借款人自有资金、预收定金占项目总投资的比例，并与借款申请书的有关内容进行比较，着重说明项目自有资金是否按期足额投入，预收定金是否到位，银行贷款占项目总投资的比例是否适当；
三、贷款项目效益情况，通过计算投资利润率，并与贷前调查报告中的有关数字进行比较，说明贷款项目是否实现了预期收益；
四、贷款偿还情况，主要分析到期贷款是否按期偿还，如果贷款逾期，要分析产生逾期贷款的原因；
五、银行效益，包括借款人是否在贷款行开设结算户，借款人正常年份在贷款行的平均存款余额是多少，并计算存贷比、利息实收率和到期贷款偿还率。
第三十九条 贷款后评价报告。贷款经过评价后，信贷人员应根据后评价的内容编写贷款后评价报告，总结贷款评审、决策和贷款管理工作中的主要经验和教训，并针对评价中发现的主要问题，提出改进和加强信贷管理，降低贷款风险，提高信贷资产质量的建议和措施。贷款后评价报告应作为贷款管理的基本文件归档保管。

第六章 贷款的基础管理
第四十条 贷款的基础管理工作包括：制度的建立和完善；信贷人员的管理和培训；贷款基础资料的管理等方面。
第四十一条 建立和完善贷款管理制度。各省级分行应根据总行颁发的有关贷款办法，结合本地区具体情况，制定实施细则，使贷款办法的实施更加规范化、具体化。
第四十二条 建立健全贷款统计制度和贷款工作的报告制度，定期汇总分析有关资料，包括存、贷款情况，逾期贷款、呆滞贷款和呆帐贷款情况及借款人的资产情况，实收资本和实现利润情况等。各级行在上报统计报表时，要做到数字准确，报送及时；工作报告要做到内容全面，分析透彻，有建议，有措施。统计报表按季编报，工作报告每半年报送一次。
第四十三条 加强信贷人员的管理，建立信贷岗位责任制，明确业务规范标准、工作目标和处理事务的权限和责任，提高信贷人员的政治、业务素质；有计划、有步骤地抓好各级信贷人员的业务培训，不断更新知识，以适应贷款业务发展的需要。
第四十四条 贷款基础资料档案一般包括三部分：
一、银行信贷业务档案。包括各级行制定的贷款规章制度；贷款计划的测定和指标的核定、分配、执行等资料；贷款台帐；信贷人员移交手续等。
二、借款人档案。一般以每一借款人为立卷对象，按贷款种类逐户建立业务档案。其内容包括：借款人基本情况表，会计师事务所出具的验资报告，借款人固定经济收入或还款能力的证明，借款人和保证人的财务报表，营业执照副本（或复印件），年检登记文件，税务登记证明副本（或复印件），企业资质证书，借款个人具有法律效力的身份证明（复印件）等有关资料。
三、借款合同档案。包括借贷双方在合同产生、变更和执行过程中形成的，具有查考利用价值的各种文字材料。具体内容包括：借款合同、保证合同、抵押合同、质押合同正本，借款申请及有关文件，贷前调查报告及贷款审批文件，贷款后评价报告，核定贷款通知单，贷款利率调整通知书，到期贷款通知书，催还逾期贷款通知书，履行担保责任通知书，贷款还款凭证，借款合同变更、展期的有关文本、函电及其他与合同有关的书面资料。
第四十五条 借款合同（包括主合同和从合同，下同）的保管。借款合同执行终结以前，档案部门保管合同正本及相关材料，执行过程中形成的与合同直接相关的修改（变更）和展期文件；信贷业务部门保管合同副本和修改（变更）、展期文件的副本或复印件、借款申请书、贷前调查报告、审批和核定贷款的文件、委托授权书、还款通知书和其他有关文本、函电等书面凭证。借款合同执行终结后，信贷业务部门应将保管的该合同全部档案资料移交档案部门，由档案部门装订立卷和确定保管期限。
第四十六条 借款合同档案的借阅。借阅借款合同档案，应经信贷业务部门领导批准，并按规定办理借阅手续。

第七章 贷款管理责任制
第四十七条 各级行要建立以行长负责制为核心的贷款管理责任制。各级行长要对本级行经营管理的房地产贷款的安全性、流动性、效益性及其资产质量负全部责任。行长可以授权副行长或房地产信贷部门负责人审批贷款，副行长和房地产信贷部门负责人必须对行长负责。
第四十八条 各级行应将贷款管理的权限和责任分级落实到部门、岗位和个人，严格划定信贷员、房地产信贷部门负责人、主管行长的贷款管理权限和责任。
第四十九条 信贷员主要职责：
一、认真做好贷前调查，提出调查报告，为领导决策提供可靠的情况、数据和意见；
二、定期走访借款人，检查了解贷款的使用情况，定期报告检查情况；
三、负责回收贷款本息，清理逾期贷款，办理贷款展期手续；
四、认真做好贷款的后评价，并根据后评价的内容，编写后评价报告；
五、做好贷款的基础管理工作，记好贷款台帐，管理好贷款档案；
六、按时编制统计报表，并对贷款执行情况进行分析，起草贷款工作报告；
七、研究提出改进贷款管理工作的意见和建议；
八、完成领导交办的与贷款管理有关的其他工作。
第五十条 房地产信贷部门负责人的主要职责：
一、制定贷款管理工作计划，并组织实施、检查，及时总结、推广经验，指导工作；
二、组织参与编制全行房地产信贷年度和中长期计划；
三、审查信贷员的贷前调查报告、初审意见及所附材料的正确性、完备性；
四、按照信贷政策和贷款办法规定，确定发放贷款的额度、期限、利率；
五、受行长委托审批信贷员提交的贷款签报、借款合同；
六、组织检查所属信贷管理情况，及时研究解决下级行和信贷员反映的问题，采取有效措施，保证贷款安全；
七、组织草拟有关贷款管理的制度规定及有关贷款管理文件；
八、负责对管辖范围内的下级行或部门及信贷人员的工作考核；
九、组织完成上级行或领导交办的与贷款管理有关的其他工作。
第五十一条 主管行长的职责：
一、组织领导和监督检查房地产信贷部门的贷款管理工作；
二、根据上级行核定信贷规模，组织研究确定所属各行的信贷规模；
三、审批信贷部门提交的贷款签报、借款合同；
四、核签有关贷款管理的制度、规定及文件；
五、经常掌握分析贷款工作情况，组织研究解决贷款管理中重大问题，对贷款工作中的经验及时组织总结、推广。
第五十二条 贷款失误责任的划分。所有信贷人员必须坚持原则，秉公办事，严格按照贷款办法规定办理各项贷款。
一、凡因信贷员提供情况不实，导致贷款审批失误，造成贷款损失的，由信贷员负主要责任，信贷部门负责人负领导责任；信贷员越权违章放款，造成贷款损失的，由信贷员负全部责任。
二、由于信贷部门负责人不采纳信贷员的正确意见，做出错误决策，或不经信贷员调查直接审批贷款造成损失的，由信贷部门负责人负主要责任，主管行长负领导责任。
三、由于贷款评审部门对贷款风险的评估、审查不实，导致决策失误的，由贷款评审部门负主要责任，主管行长负领导责任。
四、主管行长不听取信贷部门及评审部门的正确意见，导致决策失误的，由主管行长负全部责任。
五、贷款发放后，因信贷员检查不认真，未能及时发现或反映问题而造成贷款损失的，由信贷员负主要责任；信贷部门负责人负领导责任；因信贷部门负责人对信贷员反映的问题不及时处理或措施不力，造成贷款损失的，由信贷部门负责人负全部责任。
六、对限额以上报批的项目，凡由于经办行提供情况不实，导致上一级行决策失误，造成贷款损失的，由经办行负全部责任；凡由于上一级行不采纳经办行的正确意见，做出错误决策，造成贷款损失的，由上一级行负全部责任。

第八章 贷款的考核
第五十三条 贷款的考核包括贷款内部管理的考核和贷款质量的考核。贷款内部管理的考核包括信贷管理机构、规章制度、岗位责任制的建立与健全，贷款的审批、发放与管理，贷款的基础管理工作及信贷人员业务培训的考核等；贷款质量的考核主要是对贷款的占用形态，非正常贷款所占比重，贷款利息实收情况的考核等。
第五十四条 贷款内部管理的考核。主要内容包括：
一、房地产信贷管理机构是否健全，有关信贷人员是否符合岗位规范要求；
二、是否建立了各级信贷人员的岗位责任制；
三、有关房地产贷款的各项规章制度是否健全，是否认真扎实地贯彻落实上级行的制度规定；
四、是否建立了贷款的分级审批或集体审批制度；
五、是否对借款项目进行了贷前调查，调查材料是否真实，有无书面调查报告；
六、是否建立了项目备选制度；
七、是否按规定权限审批贷款，审批手续是否齐全，有无信贷员的贷款签报，有无经办人和信贷主管的意见和签字有无有权签字人意见和签字；
八、借款合同填写是否符合规范要求；
九、保证贷款和抵押（质押）贷款是否有《保证合同》和《抵押（质押）合同》，有关手续是否办理齐全；
十、贷款台帐的登记是否及时正确；
十一、是否定期走访借款人并形成专题报告，是否定期对借款人财务报表进
附式：一 中国人民建设银行单位房地产贷款申请审批表
贷款种类：
------------------------------------------------------------------------------------
| | 借款单位名称 | | 性 质 |
|借|------------------|----------------------------|--------------|------------
|款| 主 管 部 门 | | 法定代表人 |
|人|------------------|----------------------------|--------------|------------
|基| 地 址 | | 联系电话 |
|本|------------------|----------------------------|--------------|------------
|情| 联 系 人 | |开户银行| |存 款 帐 号|
|况|------------------|--------|--------|--------|--------------|------------
| | 资 质 等 级 | |信用等级| | 注册资本金 |
| |------------------|--------|--------|--------|--------------|------------
| | 固定资产净值 | |流动资产| | 资产负债率 |
|--|------------------------------------------------------------------------------
| | 申请借款项目名称 |
| |--------------------------------------|--------------------------------------
| | 申请借款项目地址 |
| |--------------------------------------|--------------------------------------
| | 开发面积或购建房建筑面积（万平方米）| |其中：住宅（万平方米）|
| |--------------------------------------|------|----------------------|------
| | 总投资或房价总金额（万元） | |其中：本年投资（万元）|
| |------------------------------------------------------------------------------
|借| 项目规划或购建住房计划批准文号 |
| |------------------------------------------------------------------------------
|款| 现有资 |1．自有资金
| | 金情况 |2．预收款
|情| （万元） |3．其他单位投入资金
| | |4．其他资金来源
|况|------------------------|----------------------------------------------------
| | 申请贷款额 |
| | 度及用途 |
| |------------------------|----------------------------------------------------
| | 还款资金 |
| | 及还款计划 |
|--|------------------------------------------------------------------------------
|担| 保证人名称 | |保证人资产额（万元）|
|保|--------------------------|------------|--------------------|--------------
|情| 抵押物名称 | |抵押物价值（万元） |
|况|--------------------------|------------|--------------------|--------------
| | 质 物 名 称 | |质物价值（万元） |
|--------------------------------------------|------------------------------------
| 借款人 | | 保证人意见 |
| | | |
| （公章） | | 及公章 |
| | 年 月 日 | | 年 月 日
------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| |信贷员调查意见： |
| 贷 | |
| | |
| 款 | 信贷员： 年 月 日 |
| |--------------------------------------------------------------------|
| 行 |信贷部门负责人审核意见： |
| | |
| 审 | |
| | 负责人： 年 月 日 |
| 批 |--------------------------------------------------------------------|
| |房贷部主任或主管行长审批意见： |
| 意 | |
| | |
| 见 | 主任（或主管行长）： 年 月 日 |
|------|--------------------------------------------------------------------|
| |限额以上项目上级行审批意见： |
| 限 | |
| 上 | |
| 项 | |
| 目 | |
| 审 | |
| 批 | 审批行（公章） 年 月 日 |
--------------------------------------------------------------------------------
附式：二 中国人民建设银行个人房地产贷款申请审批表
------------------------------------------------------------------------------------
| 申请人姓名 | |性别| |年龄| | 职业 |
|--------------|------------|----------------------|----|--------|------------
| 身份证号 | | 工作单位 | |单位电话|
|--------------|------------|----------------------|----|--------|------------
| 户口所在地 | | 工作证号码 | |家庭电话|
|--------------|------------|----------------------|----|--------|------------
| 现家庭住址 | |现有住房面积（平方米）| |家庭人口|
|--------------|------------------------------------------------------------------
| |地 址| |售房或批准建房单位名称|
| 拟购建 |----------|----------|----------------------|------------------
| |建筑面积 | | 合同或协议号 |
| 住房情况 |----------|----------|----------------------|------------------
| |房价总金额| | 房屋类型 |楼房、平房
|--------------|------------------------------------------------------------------
| | 存款银行 | | 存款帐号 |
| 存款情况 |----------------|------------|------------|--------------------
| | 存款金额 | | 起止日期 |
|--------------|----------------|------------------------------------------------
| 贷款期限 | 申请贷款金额 | 元| 申请贷款期限 | 年
| |----------------|----------|------------------|----------------
| 及金额 |贷款占房价款比例| ％|首付款占房价款比例| ％
|--------------|------------------------------------------------------------------
| | 家庭月平均 | |每月还款额占|
| 还款资金 | |每月可归还借款| |每月还款时间
| | 经济收入 | |经济收入比例|
| 及还款计划 |--------------|--------------|------------|--------------------
| | 元 | 元 | ％ | 日
|--------------|------------------------------|----------------------------------
| 抵押 |抵押物名称| |抵押物价值|元|有无估价文件|
|--------------|----------|----------------------|------------|----------------
| 质物 |质物名称 | | 质物价值 | 元
|--------------|----------|------------------------------------------------------
| 保险 |保险物名称| |投保金额|元|保险受益人| |保单号
|--------------|------------------------------------------------------------------
| | 贷款申请人： | 贷款保证人：
| | |
| 贷款申请人 | |
|及保证人盖章 | |
| | 签名（章） | 签名（章）
| | 年 月 日 | 年 月 日
------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| |信贷员调查意见： |
| 贷 | |
| | |
| 款 | 信贷员： 年 月 日 |
| |--------------------------------------------------------------------|
| 行 |信贷部门负责人审核意见： |
| | |
| 审 | |
| | 负责人： 年 月 日 |
| 批 |--------------------------------------------------------------------|
| |房贷部主任或主管行长审批意见： |
| 意 | |
| | |
| 见 | 主任（或主管行长）： 年 月 日 |
|------|--------------------------------------------------------------------|
| |限额以上项目上级行审批意见： |
| 限 | |
| 上 | |
| 项 | |
| 目 | |
| 审 | |
| 批 | 审批行（公章）： 年 月 日 |
--------------------------------------------------------------------------------
行财务分析；
十二、是否按要求发到期贷款通知书、催收逾期贷款通知书及履行担保责任通知书等；
十三、是否按要求对贷款进行了后评价，有无后评价报告；
十四、贷款档案内容是否齐全，装订是否整齐，存放是否安全，借阅是否登记；
十五、是否及时准确地报送有关统计报表和工作报告；
十六、业务培训开展情况；
十七、有无经济案件或责任事故发生。
第五十五条 贷款质量的考核。各级行要建立和完善贷款的质量监管制度，对非正常形态贷款进行分类登记、考核、催收和冲销。考核贷款质量的指标主要有：
一、贷款逾期率。计算公式：
期末逾期贷款额
贷款逾期率＝------------------×100％
期末贷款余额
二、贷款呆滞率。计算公式：
期末呆滞贷款额
贷款呆滞率＝------------------×100％
期末贷款余额
三、贷款呆帐率。计算公式：
期末呆帐贷款额
贷款呆帐率＝------------------×100％
期末贷款余额
四、贷款财产抵押（质押）率。计算公式：
期末财产抵押（质押）贷款额
贷款财产抵押（质押）率＝------------------------------×100％
期末贷款余额
五、贷款信用担保率。计算公式：
期末保证贷款额
贷款信用担保率＝------------------×100％
期末贷款余额
六、贷款利息实收率。计算公式：
贷款利息收入--待转营业收入收回--应收利息新增
贷款利息实收率＝------------------------------------------------
贷款利息收入--待转营业收入收回
×100％
七、存贷比。计算公式：
期末贷款余额
存贷比＝----------------×100％
期末存款余额

第九章 附 则
第五十六条 本办法由中国人民建设银行总行负责解释、修改。
第五十七条 建设银行各省、自治区、直辖市、计划单列市分行，可根据本办法，结合本地区实际情况制定实施细则，并报总行备案。
第五十八条 本办法自1996年3月1日起实行。
附式一：中国人民建设银行单位房地产贷款申请审批表
附式二：中国人民建设银行个人房地产贷款申请审批表
附式三：中国人民建设银行人民币资金借款合同
附式四：中国人民建设银行（贷款）保证合同
附式五：中国人民建设银行（贷款）抵押合同
附式六：中国人民建设银行（贷款）质押合同
附式七：核定贷款通知单
附式八：中国人民建设银行到期贷款通知书
附式九：中国人民建设银行催收逾期贷款通知书
附式十：中国人民建设银行履行担保责任通知书
附式十一：中国人民建设银行贷款利率调整通知书
附式十二：贷款展期申请书
附式十三：展期还款协议书
附式十四：核销贷款损失申报表
附式十五：中国人民建设银行房地产贷款后评价表
附式十六：中国人民建设银行房地产贷款台帐（总帐）
附式十七：中国人民建设银行房地产贷款台帐（明细帐）
附式：三 中国人民建设银行人民币资金借款合同（参 考 格 式）
贷款种类：
合同编号：
借款人：
住所： 电话：

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